Xin cấp sổ đỏ từ đời bố đến đời con chưa được

Câu hỏi của độc giả Nguyễn Văn Chính, trú tại Quảng Nam:

Gia đình tôi hiện đang trú tại khối phố 1, Thị trấn Núi thành, huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam. Gia đình tôi sinh sống cùng với gia đình bên nội.

Năm 1989, ông nội tôi có làm giấy tờ cho ba tôi 1 căn nhà để ở và làm chỗ thờ tự (ba tôi là con trưởng trong gia đình). Ba tôi có nộp đơn xin đăng ký nghiệp chủ cho ngôi nhà trên, đã nộp đầy đủ các loại phí, và có giấy biên nhận, và đến hôm nay 2014, giấy tờ vẫn chưa làm xong.

Năm 1998, ông nội tôi có cắt cho chú của tôi 1 căn nhà khác, và vì thấy lâu quá mà nhà tôi vẫn chưa có nghiệp chủ nên ông nội tôi lại làm thêm 1 lá đơn xin làm nghiêp chủ cho ba của tôi, và UBND huyện đã cấp cho gia đình tôi sổ nghiệp chủ năm 1998, và tính tiền thuế rất cao cho nhà tôi, Gia đình tôi đã không đồng ý, và không nhận giấy nghiệp chủ năm 1998 đó.

Gia đình tôi đã nhiều lần yêu cầu cán bộ địa chính giải thích lý do vì sao không cấp sổ năm 1989 mà lại đi cấp sổ năm 1998. Cán bộ này không trả lời, vì không có thẩm quyền.

Trường hợp của gia đình tôi, làm gì để UBND huyện cấp lại sổ năm 1989, và nếu đưa vấn đề này ra tòa thì phải giải quyết như thế nào”.

Luật sư Trương Quốc Hòe - Trưởng văn phòng luật sư Interla tư vấn như sau:

Căn cứ vào những dữ liệu mà ông đã nêu, áp dụng quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi đã nghiên cứu và xin đưa ra một số ý kiến tư vấn như sau:

Xét về nguồn gốc đất của gia đình ông, gia đình ông được ông nội làm giấy tờ cho ba của ông vào năm 1989, như vậy, nguồn gốc đất này được xác định trước thời điểm ngày 15/10/1993.

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2003 quy định:

“Điều 49. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo quy định trên, gia đình ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền có nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông khi ông thực hiện đầy đủ thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điểm e, d, c, a, khoản1, khoản 2, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003 quy định:

“Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất”.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Theo quy định trên, và việc gia đình ông sử dụng đất ổn đinh từ trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp được xác nhận của chính quyền địa phương và có thể có một số giấy tờ quy định tại điều trên, thì cơ quan nhà nước có nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông mà không phải nộp tiền sử dụng đât.

Tuy nhiên trong vụ việc trên, gia đình ông đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên diện tích đất nhà mình, ông có quyền gửi đơn kiến nghị lên UBND cấp Huyện và yêu cầu giải quyết. Về việc ông cho ràng UBND huyện yêu cầu ông nộp tiền chuyển quyền sử dụng mà ông cho rằng ông phải nộp cao thì ông có thể tham khảo nghị định số 38/2000/NĐ-CP

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 38/2000/NĐ - CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

“Điều 6. Mức thu tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân :

a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ao, đất vườn, đất chuyên dùng nằm trong khu dân cư, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang đất làm nhà ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở;

b) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất làm muối khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang làm đất ở theo đúng quy hoạch được duyệt thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở;

c) Cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao cho tổ chức sử dụng không phải vào mục đích làm nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng các tổ chức này đã tự phân chia cho cá nhân để làm nhà ở, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định sau:

Nếu thời điểm phân chia nhà hoặc đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, thì người đang sử dụng đất phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở;

Nếu thời điểm phân chia đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau thì người đang sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất”.

Như vậy, theo quy định trên, gia đình ông được phân chia đất trước ngày 15/10/1993. Ông phải nộp phí 40% tiền sử dụng đất với diện tích đất trong hạn mức đất ở, phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt quá hạn mức đất ở.