Năm 2001 nhà cháu có mua 1 mảnh đất rộng khoảng 120m2 trị giá 42 triệu đồng, đã có bản viết tay về giấy chứng nhận chuyển nhượng đất ở đất này là đất thổ cư. Khi làm sổ đỏ thì bên bán không chịu đưa sổ ra chính quyền địa phương xã để tách sổ mà còn đòi phải cho tiền mới chịu ký giấy để tách sổ đỏ.
Năm 2004 giá đất tăng cao nhà cháu có ý định bán với giá 300 triệu đồng thì người ta đòi chia cho 1 nửa tiền. Bố mẹ cháu tức giận không bán nữa. Sau đó, họ đòi nhà cháu cho 50 triệu đồng mới kí. Bố mẹ cháu xuống nước đem cho tiền thì họ lại đổi ý không kí.
Đến năm 2006 nhà cháu quyết định xây nhà lên để ở và hàng năm vẫn đóng tiền thuế nhà đất trên phần diện tích mình đã mua.
Vậy gia đình cháu có cách nào để có thể làm sổ đỏ nhà đất được không ạ?
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:
1. Nếu người chuyển nhượng đất cho gia đình bạn đã có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chinh quyền cũ cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính hoặc giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà…) và bạn đã có giấy tờ mua bán, chuyển nhượng viết tay năm 2001 thì gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai năm 2003.
2. Nếu trường hợp sử dụng đất của gia đình bạn không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai năm 2003 hoặc khi gia đình bạn thực hiện thủ tục xin cấp GCN QSD đất thì bên chuyển nhượng có tranh chấp thì tụ việc của gia đình bạn là tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Gia đình bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng để đăng ký, sang tên cho gia đình bạn. Nếu họ cố tình không thực hiện thì gia đình bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết theo theo thủ tục tố tụng dân sự;
3. Nếu tranh chấp được tòa án thụ lý giải quyết, thì Tòa án sẽ căn cứ vào quy định của Luật đất đai và hướng dẫn tại tiểu mục 2.3, mục 2, phần II, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao để giải quyết cụ thể như sau:
“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
c) Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
c.1. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
c.2. Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình"
c.3. Xác định thiệt hại.
- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
- Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.”.
Như vậy, căn cứ vào quy định pháp luật trên để tòa án giải quyết. Nếu tòa án công nhận hợp đồng thì bắt buộc các bên phải thực hiện. Nếu họ không sang tên cho gia đình bạn thì gia đình bạn có thể căn cứ vào bản án để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại khoản 5, Điều 50 Luật đất đai 2003. Nếu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì tòa án sẽ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật nêu trên và Điều 137 Bộ luật dân sự.
Nếu còn nội dung nào chưa rõ thì bạn có thể nêu tiếp câu hỏi để được luật sư trả lời.
Chúc bạn thành công!
Luật sư Đặng Văn Cường thường xuyên tham gia tố tụng, bào chữa tại Tòa án Việt Nam trong các vụ án: Dân sự, Hình sự, Lao động, Hành Chính, Kinh doanh thương mại.
Ngoài ra Luật sư Cường còn tham gia tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng và cung cấp dịch vụ pháp lý trong các lĩnh vực pháp luật...
