Ông A và bà B được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 800,0m2. Năm 2004 bà B chết không để lại di chúc. Nay ông A muốn chuyển nhượng 200m2 trong khối tài sản chung. Tôi là một công chức Tư pháp, tôi đã hướng dẫn cho ông A các quy định của pháp luật và phân chia di sản thừa kế trước khi ông chuyển nhượng nhưng ông A không chịu. Ông A kiến nghị đến chủ tịch UBND huyện, xã vì công chức Tư pháp gây khó khăn. Qua đó, UBND huyện, UBND xã chỉ đạo làm theo ý kiến của ông A. Vậy, xin hỏi tôi hướng dẫn như vậy có đúng pháp luật không? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời có tính chất tham khảo:
Bạn hướng dẫn ông A phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật. Khi chưa thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để tiến hành khai nhận, phân chia và đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà một trong các đồng chủ sử dụng đã chết thì đồng chủ sử dụng đất còn lại hoặc những người thừa kế chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất đó. Vì:
(i) Ông A và bà B có quyền ngang nhau đối với quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Ông A không thể tự mình phân định phần đất nào thuộc quyền sử dụng của mình khi không có sự thỏa thuận với bà B hoặc những người thừa kế của bà B (khi bà B đã chết). Do vậy, ông A không thể tự tách 200m2 đất thuộc thửa đất sử dụng chung với bà B để chuyển nhượng được.
(ii) Vì bà B đã chết nên phát sinh quan hệ thừa kế: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều 733 Bộ luật Dân sự). Khi bà B chết thì phần quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà được để lại cho các thừa kế của bà B. Những người thừa kế này sẽ có quyền thỏa thuận những vấn đề liên quan đến phần quyền sử dụng đất do bà B để lại. Đương nhiên, cũng giống như ông A, những người thừa kế của bà B không thể tự mình phân định phần thửa đất thuộc quyền sử dụng của bà B. Việc phân định này phải do ông A và bà B (nếu bà B còn sống) hoặc ông A và những người thừa kế của bà B (khi bà B đã chết) cùng thỏa thuận để phân định.
(iii) Hơn nữa, việc chuyển quyền sử dụng đất từ bà B sang cho những người thừa kế là một trong những trường hợp phải đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 19 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, ông A không thể tiến hành ngay thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất thuộc khối tài sản chung với bà B mà phải tiến hành theo các bước sau:
- Các thừa kế của bà B thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận di sản thừa kế là phần quyền sử dụng đất của bà B.
- Ông A và các thừa kế của bà B có thể thỏa thuận để làm thủ tục tách thửa: Tách thửa đất thành hai phần, một phần thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của ông A và một phần thuộc sử dụng của những người thừa kế của bà B.
Sau khi phân định rõ ràng phần đất thuộc quyền sử dụng của ông A thì ông A có thể làm thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật.
