Từ chuyện của Evergrande, nhìn về tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Câu chuyện của Evergrande Group

Tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc - Evergrande Group đang lâm vào tình cảnh khốn khó về tài chính. Theo báo cáo thường niên 2020, doanh nghiệp phát triển 798 dự án bất động sản tại 234 thành phố của Trung Quốc với quỹ đất 231 triệu m2. Tại ngày 31/12/2020, tổng tài sản đạt 350 tỷ USD với tổng nợ phải trả hơn 300 tỷ USD. Trong đó, nợ vay tài chính là 111 tỷ USD.

Đối với 3 "lằn ranh đỏ" mà chính quyền Trung Quốc vạch ra, nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty là 204% (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn là 0,4 (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phải trả/tổng tài sản là 85% (ngưỡng giới hạn 70%). Như vậy, 2 chỉ số là nợ vay/vốn chủ sở hữu và nợ phải trả/tổng tài sản của Evergrande Group đều vượt "lằn ranh".

Ba "lằn ranh đỏ" được Trung Quốc đặt ra nhằm mục đích kiểm soát giá nhà, quản lý thị trường đất đai, phân bổ tín dụng hợp lý cho thị trường bất động sản... Giá bất động sản tại Trung Quốc đã tăng trong 20 năm qua, nhiều người không thể mua nhà. Trung Quốc cũng muốn nắn dòng vốn tín dụng vào các ngành kinh tế khác ngoài bất động sản. Chính sách này khiến các công ty phải giảm giá bán bất động sản để thúc đẩy doanh số, tăng vòng quay tài sản, cắt bớt các loại chi phí. Evergrande Group ghi nhận giá trị hợp lý các bất động sản tập đoàn đầu tư năm 2020 giảm 15,8% so với năm trước, theo báo cáo thường niên 2020.

Áp lực trả nợ của Evergrande Group dồn vào các khoản nợ ngắn hạn. Báo cáo tài chính quý II/2021 ghi nhận công ty có 37 triệu USD nợ phải trả dưới 1 năm, chiếm 42% tổng nợ vay. Các khoản nợ phải trả trong 1 - 2 năm hay 2 - 5 năm chiếm khoảng 27 - 18%, còn lại là nợ trên 5 năm. Lãi suất trung bình cho các khoản vay ở mức 9,02%, thấp hơn mức 9,49% cuối năm 2020.

Ngay trong tuần này, theo dữ liệu từ S&P Global Ratings, công ty sẽ phải trả khoản lãi 83 triệu USD cho lô trái phiếu 2 tỷ USD. Đây chính là phép thử cho khả năng tài chính của Evergrande Group trước nguy cơ "có thể vỡ nợ".

Đối với doanh nghiệp Việt Nam

Giá nhà đất tại Việt Nam được khảo sát bởi nhiều đơn vị nghiên cứu đều có giá cao hơn nhiều lần thu nhập người dân. Khảo sát từ Navigos vào cuối năm 2020 cho biết, với thu nhập bình quân của sinh viên mới ra trường tại TP HCM và Hà Nội là 72 triệu đồng/ năm, giá căn hộ 2 phòng ngủ gấp 28 lần. Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm thì giá căn hộ cũng cao gấp 17 lần thu nhập trung bình.

Trong buổi làm việc với Bộ Xây dựng hồi tháng 5 mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nói thị trường bất động sản chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu. Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở.

Về tình hình tài chính, thống kê từ 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở có tổng nợ vay tại ngày 30/6 là 113.539 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, 2 doanh nghiệp có tổng nợ vay trên 10.000 tỷ đồng là Novaland ( HoSE: NVL ) và Vinhomes ( HoSE: VHM ). Số nợ vay từ 2 doanh nghiệp này chiếm 65% tổng nợ vay của các nhóm công ty được thống kê.

Novaland có nợ vay 51.303 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu kỳ. Trong cơ cấu nợ vay, 35% là nợ ngắn hạn, còn lại là nợ dài hạn.

Đối với Vinhomes, tổng nợ vay của doanh nghiệp đã giảm 8% so với đầu kỳ, còn 22.862 tỷ đồng. Cơ cấu nợ vay khá cân đối giữa nợ ngắn hạn và dài hạn.

Một số doanh nghiệp có nợ vay giảm như Quốc Cường Gia Lai ( HoSE: QCG , giảm 5%), TTC Land ( HoSE: SCR , giảm 21%) hay Phát Đạt ( HoSE: PDR , giảm 27%). Nếu như TTC Land giảm 400 tỷ đồng nợ vay dài hạn từ nguồn trái phiếu thì Phát Đạt giảm 900 tỷ đồng nợ ngắn hạn từ nguồn vay ngân hàng, trái phiếu và vay bên khác.

Xét về hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu, 4/19 doanh nghiệp có kết quả lớn hơn 1 lần là Novaland (1,29 lần), Hà Đô ( HoSE: HDG ; 1,53 lần), Văn Phú - Invest ( HoSE: VPI ; 1,07 lần) và An Gia ( HoSE: AGG : 1,04 lần).

Ngoài các doanh nghiệp bất động sản nhà ở nói trên, một doanh nghiệp đa ngành có tỷ trọng doanh thu từ bất động sản lớn là Vingroup. Doanh nghiệp có số nợ vay tài chính ở mức 137.172 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với Novaland. Tuy nhiên, nợ vay/vốn chủ sở hữu xấp xỉ 1 lần.

Tuy vậy, theo nhận định bước đầu của Chứng khoán Maybank Kim Eng (MBKE), việc so sánh câu chuyện của Evergrande với một số doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh tương đồng tại Việt Nam là không thật sự phù hợp. Báo cáo chỉ ra một trong những khác biệt có thể thấy rõ nhất (cũng là vấn đề nghiêm trọng nhất của Evergrande) là tỷ lệ nợ vay của tập đoàn này ở một mức rất cao, cao hơn hẳn so với tất cả các doanh nghiệp BĐS hiện nay tại Việt Nam.