Hơn 10 năm đầu tư bất động sản, điều tôi nhận thấy đó là càng ngày, càng nhiều người đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Điều này là hoàn toàn tất yếu khi bất động sản được ví như kênh đầu tư an toàn.
Nhìn lại 4 -5 năm gần đây, vì sốt đất xảy ra nhiều nơi, không ít người giàu lên nhanh chóng nhờ đất. Chính vì thế mà cũng không ít người dân, có tiền nhàn rỗi, mạnh dạn nhảy vào kinh doanh bất động sản. Thậm chí, có người thấy anh em, bạn bè, ai ai cũng giàu lên từ đất vội vàng không bỏ lỡ cơ hội, bán nhà, vay tiền ngân hàng để đầu tư vào đất.
Có người nuôi giấc mơ làm giàu từ bất động sản, sẵn sàng ở nhà thuê, vay tới 80-90% tổng số tiền đầu tư để mua đất, đợi chờ giá đất tăng cao để bán lấy lời. Nhưng, thực tế, người thành công với bất động sản có nhiều thì người bị chôn vốn, ngập trong nợ nần vì đất cũng chẳng ít.
Không ít nhà đầu tư ngập trong nợ nần vì buôn bất động sản.
Bên cạnh những trường hợp mới bước chân vào nghề đã bị "lụt vốn" thì cũng có một số nhà đầu tư từng thắng trận nhiều thương vụ nhưng cuối cùng rơi vào tình trạng "mắc kẹt".
Bạn của tôi là một ví dụ. Từ người chưa có kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản, bạn tôi đã nhanh chóng thành công với 6 thương vụ chuyển nhượng đất. Đúng thời điểm vùng quê sốt đất nên bạn tôi sang tay kiếm được khoản tiền lời lớn.
Tuy nhiên, năm 2020, sau khi bán cho tôi một căn biệt thự có lời, bạn dành toàn bộ tiền vào để đầu tư mảnh đất lớn với mức giá tới 7 tỷ đồng. Đơn giản là vì những thương vụ trước đều thành công nên bạn đặt kỳ vọng lớn vào lần đầu tư này.
Nhưng không may mắn, lần này bạn tôi đầu tư không thành công. Trong dự tính của bạn, một con đường sẽ đi qua mặt tiền của miếng đất nhưng thực tế lại rẽ hướng khác. Vì lệch dự tính, nên mảnh đất lại thành ra mất giá vì con đường đi hướng chéo.
Sau nhiều tháng rao bán, mảnh đất hạ giá xuống 6.5 tỷ đồng nhưng không một ai hỏi mua. Đến hiện tại, mảnh đất lại càng khó bán.
Với ví dụ này, tôi muốn nói rằng: "Trong đầu tư bất động sản, tháng 9 trận mà 1 trận thua thì coi như hòa hoặc thất bại". Tất nhiên ở trường hợp này là nhà đầu tư dồn toàn bộ vốn liếng, lãi của 9 trận cho 1 trận cuối.
Thông thường, nhà đầu tư có tâm lý, thắng một trận, thêm 1 trận nữa sẽ rất phấn khích. Đến lần đầu tư bất động sản khác, họ gần như chỉ có suy nghĩ: "Đầu tư chỉ có thắng mà không có thua". Thế nên, đôi lúc, họ đầu tư bằng cảm xúc mà bỏ qua nguyên tắc phân tích cơ bản.
Điều này cũng xảy ra với rất nhiều nhà đầu tư mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản khi họ kỳ vọng quá lớn vào khoản tiền lời.
Chính vì vậy, nguyên tắc đầu tiên trong kinh doanh bất động sản, đó là: "Không được tham". Khi bạn tham, bạn sẽ bỏ qua tất cả kiến thức cơ bản nhất của đầu tư. Khi bạn tham, bạn sẽ hấp tấp và vội vàng xuống tiền.
"Không được tham" cũng là nguyên tắc mà tôi bắt đầu thực hiện ngay từ khi kinh doanh bất động sản. Muốn làm ăn lâu dài được với lĩnh vực này, cần phải chuyên nghiệp ngay từ bài học đầu tiên.
Đó là lý do mỗi lần đầu tư, tôi mất 1-2 tháng phân tích, quan sát, tìm hiểu sâu mới ra quyết định. Có thể chậm một chút nhưng an toàn. Chứ đầu tư rồi, mà chôn tiền mặt ở đó thanh khoản được sẽ rất nguy hiểm nếu cần tới tiền. Hơn nữa, nếu đầu tư kiểu nghiệp dư, thì may mắn trúng 1-2 lần sau sẽ dính đòn.
Những người thất bại trong kinh doanh bất động sản đến từ 5 nguyên nhân chính. Một, họ thiếu kiến thức, vì không am hiểu thị trường, không hiểu mua vào thì rất dễ bán ra khó. Hai, họ thiếu kinh nghiệm cũng không theo dõi, phân tích, đánh giá một chu kỳ 10 năm, thậm chí, lịch sử hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam và thế giới.
Ba, họ không có chuyên môn như phân tích tài chính, dòng tiền, thu nhập. Bốn, họ không đánh giá được hết các rủi ro có thể gặp phải. Năm, họ không có đội nhóm, bạn bè phân tích thấu đáo.
Tóm lại đầu tư cá nhân không khác lắm so với doanh nghiệp: vẫn đủ các yếu tố: tài chính, kinh doanh, luật và yếu tố may mắn. Thế nên, cần phải chuyên nghiệp trong đầu tư bất động sản là vì vậy.