Thực hư tình trạng đất nền tăng giá quá cao hóa ế?

Giá đất nền gần đây đang có xu hướng tăng cao do nhiều yếu tố. Trong đó có tâm lý dân thành phố đổ xô về các vùng quê đầu tư đất nền do thị trường này còn khá mới. Người khác thì muốn rời phố về quê sống. Cạnh đó, một bộ phận dao động theo sóng, sóng đổ theo đâu thì họ theo đó. Việc này khiến giá đất nền liên tục đạt các đỉnh mới, kỷ lục mới phá các kỷ lục cũ rất xa.

Chị M., nhà ở quận Bình Tân - TP HCM, có một mảnh đất ở huyện xa trung tâm của tỉnh Đông Nai hồi 2018-2019 được giá hơn một tỷ đồng thì nay đã có người ngã giá gấp 3 lần. Tuy nhiên, sau vài lần "cò" hỏi giá tới lui nhiều lần thì hiện mảnh đất ấy vẫn chưa bán được thành công. M. suy đoán tình hình này do "giá cao quá không ai mua nổi".

Tình hình của chị M. dường như phù hợp với một số báo cáo thị trường, ý kiến chuyên gia gần đây. Toàn thị trường bất động sản đang trong tình trạng kém thanh khoản và đây mới chỉ là giai đoạn bắt đầu. TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đã cho biết như vậy trong buổi báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm, diễn ra mới đây.

Theo ông Hiển, "những dự án khách sạn lớn, đất nền có diện tích rộng được rao bán với mức giá giảm từ 10-20% so với giai đoạn trước dịch. Bất động sản phân lô bán nền ở vùng xa sẽ giảm thanh khoản mạnh và xuất hiện hiện tượng cắt lỗ từ 10-30%".

Ông Hiển nêu thêm, giá đất đã tăng cao nên từ nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp đến các doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải "chùn tay". Họ cho rằng bất động sản chưa thể tăng giá trong năm nay được nên chưa vội xuống tiền.

Thị trường đất nền bị ảnh hưởng do chính sách tín dụng

Dữ liệu của Propertyguru Việt Nam chỉ ra hành vi tìm kiếm bất động sản đã giảm so thời kỳ vàng son hồi đầu năm 2021. Một quản lý của đơn vị này cho biết: "Ở thị trường thứ cấp cũng sụt giảm về mức độ quan tâm. Cụ thể, tại khu vực miền Nam và miền Bắc, nhu cầu tìm kiếm đất nền đã giảm từ 13-17% so với cùng kỳ năm ngoái".

Cũng theo vị này, giá có sụt giảm nhưng cục bộ ở một số địa phương, một số phân khúc nhất định. Nguyên nhân có thể do một số nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư ngắn hạn. Ngay thời điểm bị siết tín dụng như hiện nay khiến họ đành chịu. Một số người buộc phải bán ra để giảm bớt áp lực tài chính.

Vị này nói tiếp: "Đất nền một số khu vực liên quan đến mục đích đầu tư ngắn hạn có mức giá giảm từ 10-20% và có khả năng sẽ còn tiếp tục kéo dài đến cuối năm nay”.

Riêng tại thị trường TP HCM lại có diễn biến trái chiều: bán chậm nhưng giá vẫn tăng. Thông tin này dựa trên dữ liệu của Propertyguru Việt Nam. Cụ thể, lượt tìm kiếm tại thị trường này có dấu giảm nhưng giá dự án lại tăng.

Ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc DKRA Việt Nam - cho biết, giao dịch có chậm nhưng giá chưa có dấu hiệu giảm. Theo vị này, giảm giá chỉ diễn ra tại một số vùng chưa có lợi thế cạnh tranh như là chưa có điều kiện về hạ tầng giao thông, bất động sản du lịch không phát triển. Do đó những ai đầu tư lướt sóng tại các khu vực như vậy thì hiện tại đều "mắc cạn".

Một số khu vực kết nối hạ tầng phát triển cho thấy giá vẫn trong xu hướng tăng. Ví dụ, 3-4 năm trước đất nông nghiệp tại Long An chỉ khoảng 300.000 – 500.000 đồng/m2 thì bây giờ đã lên 3,5 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo của Propertyguru Việt Nam, trong giai đoạn 2020 đến nửa đầu 2022 thị trường đất nền đã hoàn thiện một đợt sóng với vùng đáy rơi vào quý 2/2020 - khi dịch Covid-19 bùng phát. Thời điểm này mức độ quan tâm toàn thị trường sụt giảm khoảng 11% so với trước dịch (quý 2/2019), giao dịch toàn thị trường đóng băng do giãn cách xã hội và tâm lý bất an của người mua, nhà đầu tư. 

Tuy nhiên thị trường sau đó đã nhanh chóng cân bằng trở lại với các nhịp hồi phục mạnh khi các đợt dịch được kiểm soát. Các đợt sốt đất nền cục bộ cũng xuất hiện tại nhiều tỉnh thành trên cả nước với mức giá tăng mạnh.