Tiếp đà sụt giảm
Tổng Giám đốc Phoson Land Vũ Quang Vinh cho biết, từ cuối năm 2019, các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS đã bị giảm sút do Chính phủ thực hiện kiểm soát chặt quy trình cấp phép dự án và Ngân hàng Nhà nước cũng siết lại nguồn ngân sách trung dài hạn cho vay ngắn hạn. Bước vào quý I/2020, càng trở lên khó khăn hơn do Covid-19 ập đến, khiến cho thị trường bị tê liệt.
“Công tác bán hàng, tiếp thị sản phẩm gần như đóng băng. Nhiều DN BĐS đã vận dụng tối đa việc bán hàng thông qua các sàn điện tử, online... nhưng cũng không mang lại hiệu quả bởi khách hàng chỉ tham khảo thông tin chứ ít đặt mua. Đa phần tâm lý của người mua vẫn muốn được “mục sở thị” sản phẩm tại dự án trước khi quyết định có mua hay không” - ông Vinh cho hay.
Khu chung cư trên đường Trần Duy Hưng. Ảnh: Thanh Hải
Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị cho thấy, không chỉ các sàn giao dịch gặp khó khăn mà ngay tại nhiều công trình hoạt động xây dựng cũng phải dừng lại. Phó Tổng Giám đốc Công ty BĐS Thạch Bàn Lakeside (Long Biên, Hà Nội) Vũ Đình Chiến cho biết, thực hiện lệnh giãn cách toàn xã hội của Chính phủ, tất cả hoạt động xây dựng tại dự án của công ty này đều phải dừng lại.
“Khi lệnh giãn cách toàn xã hội đã được nới lỏng, hoạt động xây dựng vẫn chưa thể triển khai lại ngay do vẫn còn phải nghe ngóng tình hình, để phòng chống những rủi ro có thể xảy ra nếu như dịch bệnh tái phát” - ông Chiến nói.
Theo số liệu thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong quý I/2020 và từ đầu tháng 4 đến nay, đã xảy ra hiện tượng “ngủ đông” của hầu hết các hoạt động trên thị trường BĐS. “Tổng nguồn cung mới trong quý đạt gần 18.700 sản phẩm, nhưng số lượng giao dịch thành công chỉ có khoảng trên 2.700 sản phẩm, bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019.
Tuy nhiên, những giao dịch thành công chủ yếu diễn ra vào tháng 1 và nửa đầu tháng 2 khi dịch Covid-19 chưa bùng phát ở Việt Nam” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.
Một số liệu khác từ Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, quá trình sụt giảm xảy ra mạnh nhất ở TP Hồ Chí Minh. Nếu như tại Hà Nội trong quý I có có 15 dự án được phê duyệt có sản phẩm đủ điều kiện với trên 9.400 sản phẩm tăng 1,65 lần so với cùng kỳ năm 2019, thì tại TP Hồ Chí Minh, chỉ có có 10 dự án được phê duyệt, với trên 2.800 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, giảm 22% so với cùng kỳ 2019 và giảm gần 70% so với quý trước.
Ngoài ra, sự giảm sút mạnh về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào lĩnh vực BĐS cũng gây ra nhiều khó khăn cho thị trường. Cụ thể, trong quý I, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS chỉ có 264 triệu USD, chiếm 3,08% tổng nguồn vốn FDI và từ vị trí thứ 2 tụt xuống vị trí thứ 4 về các ngành, nghề thu hút vốn FDI lớn nhất.
“Có hơn 7.000 lao động bị ngừng việc tạm thời hoặc bị chấm dứt hợp đồng và dự kiến có khoảng 70.000 lao động (phần lớn trong các DN nhỏ và vừa) sẽ bị tác động trong những tháng sắp tới. Giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%; doanh thu sụt giảm khoảng 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản. Các DN BĐS và người mua nhà đều gặp khó khăn rất lớn” - đại diện HoREA thông tin.
Cơ hội cho người có nhu cầu thực
Chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành cho biết, những khó khăn từ năm 2019 và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 sẽ giúp cho thị trường BĐS giải quyết được 2 vấn đề. Thứ nhất, đó là việc các DN BĐS sẽ bị sàng lọc, những DN đủ năng lực tài chính, có uy tín sẽ tồn tại và ngược lại. Thứ hai, mục tiêu dài hạn của các nhà phát triển BĐS sẽ tập trung đầu tư vào dòng sản phẩm vừa túi tiền của đại bộ phận người dân.
Để có thể cạnh tranh trên thị trường, buộc các DN buộc phải đầu tư sâu vào chất lượng sản phẩm, với yêu cầu phải là những sản phẩm có không gian sống tốt và vừa túi tiền, các sản phẩm nhà ở giá rẻ cũng sẽ được quan tâm đầu tư nhiều hơn.
Trong giai đoạn khó khăn này, các nhà phát triển BĐS cũng sẽ nói không với hoạt động lướt sóng, mà tập trung vào các mục tiêu dài hạn. Thay vì việc tích trữ đất đai sẽ chuyển hóa thành sản phẩm để phục vụ nhu cầu thực của thị trường và đưa ra những đánh giá đâu là sản phẩm mà thị trường đang cần, chứ không phát triển một cách ồ ạt.
“Hiện chưa có căn cứ để đánh giá khi nào thị trường BĐS sẽ phục hồi, còn tùy thuộc vào thời điểm kiểm soát hoàn toàn bệnh dịch và sự phục hồi của kinh tế vĩ mô và kinh tế thế giới. Nhưng có thể dự báo rằng, sau đợt khủng khoảng này, những người có nhu cầu thực về nhà ở sẽ có thêm cơ hội để sở hữu nhà” - ông Thành nhận định.
Thị trường sẽ tự phục hồi
Ở khía cạnh khác, chuyên gia nghiên cứu thị trường, TS Đoàn Văn Cương phân tích, thời điểm khủng hoảng giai đoạn 2008 - 2009, nhiều sản phẩm BĐS giá bị rơi xuống “vùng đáy” do các chủ đầu tư không có đủ tiềm lực cho cuộc chiến dài hơi, nên đã buộc phải giảm giá mạnh để bán hàng. Nhưng qua nhiều cuộc khủng hoảng, đến lần này, các chủ đầu tư đã có sự chuẩn bị tốt hơn và đặc biệt là sự can thiệp kịp thời của Chính phủ từ gói kinh tế 280.000 tỷ đồng.
“Khó có thể kỳ vọng giá BĐS giảm sâu trong thời gian tới, bởi các chủ đầu tư cũng đã có sự chuẩn bị tốt hơn, do trước đây nguồn vốn kinh doanh của họ phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng, đến nay nhiều kênh tài chính mới, như trái phiếu, vốn liên doanh, vốn từ các tổ chức tín dụng, các M&A... đã mang đến nguồn tài chính ổn định hơn. Ngoài ra, chính sách giãn, giảm thuế, tiền thuê đất trong giai đoạn này cũng sẽ giúp cho các DN vượt qua khó khăn” - ông Cương nhìn nhận.
Nhiều chuyên gia cho rằng, khi hết dịch bệnh, thị trường BĐS sẽ phục hồi lại theo một chu kỳ tất yếu của quá trình phát triển.
Bởi nhiều văn bản pháp luật liên quan đến BĐS, như Luật Đất đai, Luật Xây dựng... sửa đổi đã được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để thông qua trong kỳ họp sắp tới. Những vướng mắc về thủ tục hành chính, cấp phép dự án sẽ được khắc phục. Thứ hai, sau khi hết dịch các DN sẽ chủ động đưa ra những chính sách bán hàng linh hoạt hơn để kích cầu.
“Thị trường sẽ tự phục hồi theo quy luật phát triển, khi nhu cầu trên thị trường vẫn còn rất lớn, do tỷ lệ gia tăng dân số cao tại Việt Nam trong thời gian gần đây. BĐS là tài sản tích trữ có tính an toàn cao, về dài hạn có thể khẳng định BĐS chỉ có tăng giá chứ không giảm” - ông Cương nhận định.
Theo Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyên Văn Đính, mặc dù thị trường đang chịu ảnh hưởng mạnh từ đại dịch Covid-19 nhưng trong thời gian qua chưa ghi nhận bất cứ một DN BĐS nào thông báo giảm giá bán sản phẩm.
“Thị trường vẫn đang thiếu hụt về nguồn cung, trong khi đó chi phí đầu tư, phát triển dự án như đền bù, giải phóng mặt băng, nhân công, lãi suất, vật liệu… tăng cao nên chưa có DN nào thông báo giảm giá bán. Tuy nhiên, dự báo trong thời gian tới, nhiều DN sẽ phải chấp nhận giảm giá để thanh khoản và thu hồi vốn” - ông Đính nhận định.
Trong quý I/2020, số lượng tồn kho sản phẩm trên thị trường là tương đối lớn. Trong số trên 53.000 sản phẩm được đưa ra giao dịch thì có đến 65% tổng số lượng là hàng tồn từ năm 2019.
Theo đánh giá của các chuyên gia, đây không phải vấn đề đáng lo ngại, vì xu thế thời gian tới thay vì bán đất nền, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào bán nhà hoàn thiện.
"Hiện vẫn còn khá sớm để đánh giá tổng quan sự ảnh hưởng của dịch bệnh. Khi nhà ở là nhu cầu muôn thuở của người dân thì dịch Covid-19 là giai đoạn thử thách nhất thời của thị trường. Khó khăn nếu có sẽ nằm ở động cơ ra quyết định mua nhà với mục đích để ở sẽ chậm lại hoặc người mua nhà để bán sẽ thoái lui nhằm bảo toàn nguồn vốn" - Chuyên gia nghiên cứu cao cấp thị trường BĐS, TS Sử Ngọc Khương
"Trong thời gian tới, phân khúc đất nền dự báo sẽ không suy giảm về nhu cầu, nhưng xu thế của những nhà phát triển BĐS là sẽ chuyển dịch sang đầu tư vào các sản phẩm hoàn thiện, gắn với nhu cầu của từng thị trường bản địa và phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân" - Phó Giám đốc IP Land Trần Quốc Việt.