Trên thông tin về các dự án Nhà ở xã hội (NƠXH) được các Sở địa phương đăng tải, bên cạnh thông tin số căn hộ cho thuê, căn hộ bán, còn một loại hình là căn hộ Thuê – Mua. Vậy căn hộ thuê mua là gì, dành cho đối tượng như thế nào và lợi ích của loại hình này như thế nào so với các loại hình khác.
Loại hình Thuê - Mua nhà ở là gì?
Trước hết, loại hình thuê mua nhà chỉ dành riêng cho các dự án NƠXH theo Luật nhà ở năm 2014. Việc cho thuê, thuê mua và bán nhà ở xã hội phải được thực hiện theo những nguyên tắc nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người thuê, thuê mua và quyền lợi của người cho thuê, người bán nhà ở xã hội.
Khái niệm Thuê – mua: Thuê mua nhà ở là một giải pháp giúp cho người không đủ điều kiện về tài chính được sử dụng tài sản là căn nhà khi chưa có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng thuê mua. Thuê mua nhà ở có hình thức gần giống với "bán hàng trả góp" nhưng có nhiều ưu điểm hơn: Sau khi thuê mua và nhận nhà sử dụng một thời gian ban đầu, nếu bên thuê mua nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục "mua" lại căn nhà này nữa (trong thời gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê).
Theo Luật nhà ở 2014 (áp dụng từ ngày 1/7/2015) quy định việc thuê mua nhà ở:
"Thuê mua nhà ở" là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho "thuê mua" 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó."
Như vậy thuê mua nhà ở xã hội sẽ được hiểu rõ "là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian quy định thì sẽ được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó".
Đối tượng được áp dụng hình thức này
Cũng giống như đối tượng được mua, thuê NƠXH, các đối tượng được áp dụng hình thức thuê mua bao gồm:
– Người có công với cách mạng
– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị
– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp
– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ
– Cán bộ, công chức, viên chức
– Trả lại nhà ở công vụ
– Bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở
Tại mỗi dự án nhà ở xã hội đều có các đặc điểm đặc thù khác nhau do quy định từ chủ đầu tư và quy định của UBND tỉnh nơi xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tất cả các dự án Nhà ở xã hội đều tuân thủ các quy trình hồ sơ và quy định về đối tượng, thời hạn thuê, mua, sở hữu,…
Bên cạnh đó, các đối tượng được thuê mua căn hộ cần đảm bảo điều kiện về nhà ở theo đúng quy định tại Điều 62 Luật nhà ở năm 2014 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội.
Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật nhà ở năm 2014 sẽ chỉ được thuê hoặc thuê mua hay mua một căn nhà ở xã hội.
Lợi ích của thuê mua nhà ở xã hội
Đây là một giải pháp giúp cho người đủ điều kiện thuê mua, có cơ hội sở hữu căn hộ hoàn toàn với thu nhập thấp. Đồng thời, sau một thời gian sử dụng, nếu bên thuê nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục mua lại căn nhà.
Bên cạnh đó, vốn bỏ ra ban đầu thấp với quy định nộp tối thiểu 20%, tối đa 50% giá trị căn hộ; Tiền trả hàng tháng thấp - đây cũng là ưu điểm lớn nhất của hình thức thuê mua so với mua căn hộ nhà ở xã hội.
Giải pháp này có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho thuê. Bên thuê tài sản được sử dụng tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Những điểm khác biệt khi thuê nhà ở và thuê mua nhà ở
Trường hợp cho thuê nhà: Bên thuê chỉ được sử dụng trong một thời gian nhất định với các điều kiện theo hợp đồng thuê nhà ở. Khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ sở hữu (nếu không gia hạn thêm thời gian thuê).
Với hình thức này, trên giấy đăng ký quyền sở hữu nhà vẫn đứng tên chủ đầu tư (bên cho thuê).
Trường hợp thuê mua nhà ở: Đây là hình thức chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê mua sang bên thuê mua trong một thời gian nhất định. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua thanh toán đủ toàn bộ số tiền mua và đã kết thúc hợp đồng thuê mua.
Thông thường, khi thuê mua nhà ở, người thuê mua sẽ phải trả trước 20% giá trị nhà ở. Số tiền còn lại được trả theo thời gian UBND cấp tỉnh quy định.
Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì người mua nhà được phép làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong suốt thời gian đó, người thuê mua sẽ không có quyền sang nhượng nhà cho người khác.
Pháp lý: Hợp đồng thuê cho mang giá trị thuê đơn thuần. Còn hợp đồng thuê mua là sự kết hợp giữa hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán: Mặc dù hợp đồng thuê mua vẫn được xếp vào nhóm các hợp đồng thuê nhưng có điều kiện đặc thù liên quan đến số phận pháp lý của tài sản sau khi hết thời hạn thuê.