Trong chương trình Landshow mới đây, một khán giả tên Hương Nguyễn chia sẻ câu chuyện mua đất cắt lỗ của bản thân.
Mủi lòng nghe nhà đầu tư kể chuyện cắt lỗ, đến khi sang tên mới ngớ ra người ta lời hơn 1 tỷ
Chuyện là cách đây 2 tháng, chị xuống tiền mua lô đất 2,3 tỷ đồng ở Bắc Ninh. Trước khi giao dịch, người bán kể lể rằng họ mua lô đất lúc thị trường nóng sốt với mức giá khoảng 2,5 tỷ đồng, với dự định lướt sóng kiếm 100 - 200 triệu đồng. Ai ngờ thị trường xuống và không kịp thoát hàng. Do không cân đối được tài chính, họ chấp nhận cắt lỗ 200 triệu đồng, bán ra với giá 2,3 tỷ.
“Nhưng khi làm thủ tục sang tên, tôi mới biết mảnh đất này mua từ năm 2019 và giá chỉ 12 triệu đồng/m2, cả khu đất giá trên 1 tỷ”, chị Hương kể.
Trong trường hợp của chị Hương, thực tế, việc rao “cắt lỗ” giúp người bán lời hơn 1 tỷ đồng.
“Theo kinh nghiệm đầu tư bất động sản mấy chục năm của tôi, từ ‘cắt lỗ’ thời điểm nào cũng có. Thậm chí, thị trường đang sốt cũng có người nói ‘Tôi cắt lỗ bán hàng’”, ông Ngô Thế Vinh – một nhà đầu tư bất động sản – nói thẳng.
Theo dữ liệu lớn từ Batdongsan.com.vn , trong quý 3/2022, thị trường đất nền phía Tây Hà Nội như Hoài Đức, Quốc Oai mức độ quan tâm giảm lần lượt 17% và 39%; phía Bắc như Sóc Sơn, Đông Anh mức độ quan tâm giảm lần lượt 8% và 30%; hay phía Đông có Long Biên, Gia Lâm mức độ quan tâm giảm 21% và 28%; Thanh Trì giảm 24%.
Giá đất nền Hà Nội đã có sự giảm giá nhẹ, nhưng là giảm so với quý trước đó.
“Giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt, đã có sự giảm giá, ‘cắt lỗ’. Giá bán đất nền đã giảm từ khá nhiều tại các quận, huyện như Long Biên (giảm 10% so với quý trước), Thanh Trì (giảm 9%)”, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn – cho biết.
Mấy chục năm đầu tư BĐS, tôi thấy từ ‘cắt lỗ’ thời điểm nào cũng có. Thậm chí, thị trường đang sốt cũng có người nói ‘Tôi cắt lỗ bán hàng’.
Câu chuyện “cắt lỗ”, nhà đầu tư đang “lỗ hay lãi” được ông Hảo để trong ngoặc kép, bởi đây là mức lỗ hay lãi dựa trên kỳ vọng lợi nhuận chứ không phải so với khoản đầu tư gốc.
“Thị trường hiện tại đúng là thiên về bán ‘cắt lãi’ hơn. Đa số người bán đất nền ở thời điểm hiện tại đã mua cách đây 1 - 2 năm, tức giai đoạn 2020 – 2021. Hai năm trở lại đây, giá đất nền vốn dĩ tăng mạnh, giờ đâu thể bán dưới giá gốc, vì giá đã neo trên mặt bằng giá mới. Cho nên, giá bán sẽ dựa trên lãi mà nhà đầu tư kỳ vọng”, ông Hảo nói thêm.
3 hình thái ‘cắt lỗ’
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam – phân tích: Liên quan đến câu chuyện “cắt lỗ” hay “cắt lãi”, cần phải quay trở lại câu hỏi bản chất “Vì sao bất động sản tăng giá?”
Theo ông Tuấn, đa phần yếu tố cầu và cung là quan trọng nhất trong việc quyết định mức giá, kể cả trong những thời điểm có sự sụt giảm rất mạnh về giao dịch thì giá vẫn không giảm. Câu chuyện “cắt lãi” ở đây là “cắt lãi” so với kỳ vọng.
Tức, nhà đầu tư sẽ tính toán thời gian một năm giữ bất động sản , đi vay lãi suất 8 – 10% trong tương quan với các kênh đầu tư khác như gửi tiền ngân hàng, đầu tư trái phiếu… Trong 1 năm đầu tư mà không có thêm lợi nhuận, giá không thay đổi, họ sẽ giảm giá xuống và chấp nhận bán thấp hơn giá kỳ vọng.
Một trường hợp “cắt lỗ” khác là thời điểm tung hàng, thường chủ đầu tư đưa ra nhiều khuyến mãi, chiết khấu cho các vị khách mua đầu tiên, với mức giá giảm rất lớn. Khi chuyển nhượng lại cho người mua tiếp theo, dù với giá bằng giá niêm yết thì người bán vẫn có lãi.
Bên cạnh đó, nhìn nhận sâu hơn câu chuyện về giá, Việt Nam đã trải qua một số giai đoạn khủng hoảng với nhiều biến động, ngay cả trong Covid-19 thì giá bất động sản vẫn tăng.
“Chỉ một vài bộ phận những người đang cần tiền và chủ đầu tư đang rất thiếu vốn mới tính chuyện điều chỉnh giá. Các nhà đầu tư dài hạn chỉ bán thấp hơn so với kỳ vọng chứ không phải thấp hơn so với giá trị thực họ đầu tư”, ông Tuấn nói.
“Giờ nhà đầu tư còn tồn tại được, còn giữ được hàng, có nghĩa là họ xác định cuộc chơi trung và dài hạn rồi, chứ không còn là cuộc chơi mua để bán trong ngắn hạn”, ông Hảo nói thêm.
“Thị trường bất động sản đã trải qua 2 quý, rất nhiều nhà đầu tư ngắn hạn đã rơi rụng hết rồi”, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn – bổ sung. Về dài hạn, ông Quốc Anh cho rằng các vấn đề địa chính trị, lãi suất, lạm phát… sẽ kết thúc trong năm 2023, và năm 2024 sẽ là cơ hội cực lớn cho các nhà đầu tư có sự chuẩn bị tốt.