Người mua trả lại hàng vì không vay được vốn theo tiến độ
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM bộc lộ rõ nét những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy tốc độ hấp thụ nguồn cung mới. Savills đã tiến hành khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong giai đoạn khó khăn. Cụ thể, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.
Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM, kết quả này cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản.
“Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Nửa đầu năm 2023 sẽ còn những khó khăn đối với chủ đầu tư. Hy vọng đến quý III và quý IV sẽ có những chính sách từ phía Chính phủ, cũng như chính sách hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn”, bà Trang cho biết.
Mặt khác, Savills đã thực hiện khảo sát về tỷ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, khách cần hỗ trợ từ ngân hàng 50-80% trên tổng giá trị căn hộ. Trong khi, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá 5-10 tỷ đồng mỗi căn.
"Điều đó cho thấy nhiều khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills cũng ghi nhận trong các dự án đang mở bán tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ", bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.
Nửa cuối năm 2022, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách ưu đãi nhằm kích cầu thanh khoản trên thị trường. Đơn cử, một dự án tại TP. HCM đã tung ra chính sách chiết khấu lên tới 40% nếu khách hàng thanh toán vượt tiến độ 98% trên giá trị căn hộ.
Tuy nhiên theo bà Trang, "chính sách này gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính".
Những căn hộ có giá quá cao bị “mắc kẹt”
Trong khi nguồn cung tiền trên thị trường bất động sản bị thắt chặt, tình trạng các sản phẩm có giá quá cao đang rơi vào tình trạng kém thanh khoản.
TS Nguyễn Chí Hiếu, chuyên gia kinh tế nói: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là bèo, dòng tiền đầu cơ là nước, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết”.
Theo TS Hiếu, đây là lý do mà hiện nay, phân khúc căn hộ có tính đầu cơ mạnh đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở TP. HCM khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật với giá bình dân thì khó có tình trạng này.
Vị chuyên gia cho rằng, những căn hộ đang bị “mắc cạn” đều nằm ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác cho thuê tốt nên không khó thanh khoản.
“Làn sóng thanh lý chấp nhận lỗ lớn là bài học cho những nhà đầu cơ tay ngang. Hầu hết sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có nhiều biến động và lo ngại”, vị chuyên gia nói.
Ông Hiếu cho rằng, quỹ đất khu vực nội đô ở TP. HCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ giá bình dân ngày càng ít đi. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân ở thực vẫn rất cao thì những người có nhu cầu thực vẫn nên cân nhắc chốt hợp đồng nếu dự án đầy đủ tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư tốt và giá của dự án ở phân khúc bình dân.