Năm 2016 thực sự là một năm bùng nổ đầu tư vào căn hộ khách sạn (condotel), thống kê sơ bộ có hơn 12.000 căn được bán.
Tuy nhiên, BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng cũng đang lộ rõ những bất cập. Dưới đây, chúng tôi xin đăng tải 8 vướng mắc nổi bật của phân khúc này do ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch CEO Group, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chỉ ra:
Thứ nhất, về quy hoạch. Pháp luật hiện hành quy định các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn.
Việc đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, nên đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của Dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án. Và quy định cụ thể tỷ lệ loại đất này trong dự án.
Thứ hai, về quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành condotel ven biển. Về quy chuẩn kỹ thuật, hiện nay, condotel ven biển đang thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường, do đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.
Mặc dù vậy, nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình. Ví dụ: Theo Quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe.
Yêu cầu này nếu áp dụng cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp. Vì vậy cần sớm có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển.
Từ góc độ quản lý vận hành, với tính chất là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, condotel ven biển cũng cần một cơ chế quản lý, vận hành khác biệt so với nhà chung cư. Nếu như chung cư bắt buộc phải thành lập Ban quản trị thì ở condotel ven biển, chủ đầu tư tự mình hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn thực hiện việc quản lý, vận hành cho mục đích cho thuê nghỉ dưỡng.
Do đó, cần có quy định về quy chế quản lý, vận hành riêng cho condotel ven biển giống như khách sạn.
Thứ ba, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển.
Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản).
Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển đều gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.
Vì thế, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này.
Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được dễ dàng hơn với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án cũng như làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp để vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tư, về thời hạn sở hữu condotel ven biển. Thực tế, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.
Về mặt chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.
Hiện Khánh Hòa đang là địa phương được các doanh nghiệp đầu tư đánh giá cao về sự vận dụng này.
Theo chúng tôi, phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển, theo đó các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở.
Tuy nhiên, hiện Luật đất đai 2013 chưa quy định về nội dung này.
Thứ năm, về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán condotel. Pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, hiện pháp luật chưa quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Nội dung này cũng nên được bổ sung vào luật để đáp ứng nhu cầu thực tiễn của người dân.
Thứ sáu, về vấn đề sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước ngoài. Khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.
Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua condotel ven biển trong khi thực tế cho thấy rất nhiều cá nhân nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào loại hình bất động sản này.
Thứ bảy, về mặt tài chính. Thời gian vừa qua, do các khách hàng mua condotel ven biển gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ.
Thứ tám, về vấn đề đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án. Dự án bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với du lịch là một trong những loại hình dự án cần đầu tư đồng bộ cả trong và ngoài hàng rào dự án để đảm bảo tính xanh, sạch, đẹp cũng như đầy đủ hạ tầng, tiện ích khi đi vào khai thác của dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Thực tiễn hiện nay các nhà phát triển bất động sản lớn triển khai dự án rất nhanh, trong vòng một năm có thể hoàn thành cả khu tổ hợp nghỉ dưỡng hàng ngàn phòng.
Tuy nhiên, vì nhiều lí do tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến hàng rào dự án thường rất chậm. Vì lẽ đó, chúng tôi đề xuất Nhà nước ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án.