Bỏ qua vấn đề về nguồn vốn, vì đây là yếu tố cơ bản cần có khi một người quyết định đầu tư vào bất kỳ thị trường nào. Không có tiền đương nhiên không thể đầu tư, đó là sự thật dễ hiểu. Nhưng có tiền là chưa đủ để đầu tư thành công.
Với một thị trường cần nguồn vốn lớn như bất động sản (BĐS), câu hỏi cần đặt lúc này: Cần phân tích, tìm hiểu kiến thức thế nào để việc mua BĐS không trở thành quyết định gây lỗ, hoặc tệ hơn là khiến nhà đầu tư phải gánh nợ?
Mina Chung - Chuyên gia tư vấn tài chính, nhà sáng lập nền tảng Money With Mina đã chỉ ra 3 điều cần làm rõ trước khi quyết định rót vốn vào thị trường BĐS, để giảm thiểu tối đa mọi rủi ro có thể xảy ra.
Mina Chung
1 - Giá trị BĐS không nên lớn hơn 5 lần thu nhập năm
Mina Chung cho rằng phương án an toàn nhất là chọn BĐS có giá trị nhỏ hơn 5 lần thu nhập năm, không quan trọng đó là BĐS thương mại hay BĐS nhà ở.
Cô đưa ra ví dụ như sau: Thu nhập hàng tháng của bạn là 10 triệu/đồng, suy ra thu nhập năm là 120 triệu đồng. Với mức thu nhập như vậy, bạn chỉ nên đầu tư BĐS có giá khoảng 600 triệu đồng (gấp 5 lần thu nhập năm), hoặc tối đa là 720 triệu đồng (gấp 6 lần thu nhập năm).
Sở dĩ, Mina Chung đưa ra lời khuyên này vì thông thường, khi đã đầu tư BĐS, phần lớn mọi người đều phải vay ngân hàng. Việc giới hạn giá trị BĐS mà mình sẽ mua, trong hoàn cảnh này, giúp đảm bảo khả năng trả lãi và vốn vay ngân hàng.
2 - Mua nhà để làm gì?
Mua nhà để ở và mua nhà để đầu tư là hai việc hoàn toàn khác nhau. Theo Mina Chung, đây là sự khác biệt cơ bản:
- Mua nhà để ở: Tiết kiệm chi phí thuê nhà, đồng thời gia tăng tài sản cá nhân, chọn và thiết kế nhà theo nhu cầu và sở thích của mình.
- Mua nhà để cho thuê: Loại hình đầu tư tạo ra nguồn thu nhập thụ động hàng tháng, nên mua ở những nơi có nguồn cung cao, nên tiết chế việc đầu tư thiết kế để nhanh hòa vốn.
Mina Chung
3 - Tính toán kỹ hiệu suất sinh lời
Trong trường hợp bạn mua nhà để đầu tư sinh lời (chứ không phải để ở), việc tính toán hiệu suất sinh lời là vô cùng quan trọng và cần thiết để đánh giá tiềm năng đầu tư cũng như có cái nhìn chính xác về mức giá BĐS đang được rao bán.
Công thức tính hiệu suất sinh lời như sau: Giá thuê 1 năm/Giá BĐS.
Ví dụ: Bạn mua BĐS có giá 720 triệu và cho thuê lại với mức giá 5 triệu/tháng. Như vậy hiệu suất sinh lời của BĐS này sẽ là (5.000.000x12)/720.000.000 = 8,3%/năm.
Sau khi tính ra được con số hiệu suất sinh lời này, Mina Chung khuyên bạn nên so sánh với các loại hình đầu tư khác để tìm ra kênh đầu tư sinh lời tốt nhất cho số tiền mình đã bỏ ra.
Theo dữ liệu mà Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam công bố về lợi suất đầu tư ngắn hạn tại Việt Nam từ 1/1/2022 đến nay, bất động sản đang giữ tỷ suất sinh lời cao nhất với con số 14%/năm.
Đứng sau bất động sản là kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp với tỷ suất sinh lời 8,5%/năm, tiếp đến vàng SJC với 7,36%/năm. Các kênh đầu tư truyền thống như tiền tiết kiệm đứng thứ 4 với lợi suất đầu tư ngắn hạn lên tới 6%/năm. Đặc biệt, cổ phiếu được xếp cuối cùng với tỷ suất lợi nhuận đầu tư ngắn hạn là -20,14%.
Phân tích về tiềm năng đầu tư của bất động sản so với các kênh khác, Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam ghi nhận, mức chiết khấu khá hấp dẫn trong giai đoạn vừa qua của thị trường địa ốc đã giúp cho bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn. Báo cáo cũng khuyến nghị, về trung và dài hạn, nhà đầu tư nên cân nhắc phân bổ vốn của mình vào những kênh đầu tư theo khẩu vị rủi ro của mình, khả năng tài chính, cũng như kiến thức và kinh nghiệm của mình.