Quy định mới trong luật Đất đai sửa đổi: Thị trường bất động sản có bước ngoặt gì?

Từ trả tiền thuê đất 1 lần sang hàng năm

Luật Đất đai sửa đổi quy định tại khoản 2, điều 30 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Theo đó, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được nhà nước cho thuê đất thu tiền 1 lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền 1 lần sang trả tiền hàng năm chưa được đề cập.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định mới này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai. “Được nộp tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện tốt hơn”, ông Đính cho hay.

Theo ông Đính, quy định mới giúp nhà nước cũng có cơ hội tăng thu nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận tiền thuê đất “một cục”.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM hoan nghênh điểm mới này. Theo đó, nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm và cho phép nhà đầu tư có quyền thế chấp tài sản (thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất) tại các tổ chức tín dụng. Việc này giúp doanh nghiệp được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Tín hiệu tích cực với thị trường bất động sản

Ông Phạm Đức Toản, Tổng GĐ Cty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, đây là tín hiệu tích cực với thị trường bất động sản. Theo ông Toản, Luật Đất đai sửa đổi sẽ giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn của thị trường liên quan đến tính pháp lý về hình thức triển khai dự án bất động sản, giao đất, thu hồi đất, tiền sử dụng đất, giá đất ...

“Không chỉ đối với chủ đầu tư, các nhà đầu tư đều mong muốn khi có Luật Đất đai sửa đổi việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án sẽ được giải quyết. Những mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với các luật khác cũng được tháo gỡ; Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho chính cơ quan công quyền yên tâm phê duyệt dự án... Khi đó, sẽ giúp các dự án được tháo gỡ, nguồn cung ra thị trường ngày càng dồi dào hơn”, ông Toản nhận định.

Cũng theo ông Toản, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua tạo tiền đề tốt cho các luật khác đi vào hoạt động như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản...

“Luật Đất đai bao trùm một số luật khác nên khi luật này được thông qua các luật khác mới thực hiện được. Các luật khi đồng bộ, có hiệu lực, đi vào cuộc sống sẽ ổn định thị trường bất động sản lâu bền, chu kỳ thị trường sẽ kéo dài hơn, không phóng nhanh phanh gấp như một số giai đoạn trước. Đây là vấn đề lâu dài và thị trường cũng cần thời gian để thẩm thấu”, ông Toản nói.

Ông Toản khẳng định, trước mắt, thị trường sẽ có tín hiệu tích cực về mặt tâm lý. Tuy nhiên, vẫn cần có thời gian với các nghị định, thông tư, hướng dẫn cụ thể. Luật đến năm 2025 mới có hiệu lực nên cũng có độ trễ. “Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn. Tốc độ thực hiện dự án sẽ nhanh hơn từ việc thu hồi đất, giao đất, tính tiền sử dụng đất... Đây là những vấn đề các nhà đầu tư, chủ dự án quan tâm nhất bây giờ”, ông Toản nói.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, phân tích, Luật Đất đai sửa đổi có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung. Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. “Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, vì nếu hiện tại thanh khoản của họ chậm lại thì sang năm sau sẽ không thu hồi được nhiều vốn. Trường hợp đợi đến 2025, khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được.

Đánh giá về tác động của việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi đối với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê- Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, tâm lý thị trường bất động sản sẽ tốt hơn, rục rịch thay đổi, báo hiệu của một chu kỳ mới.

Theo ông Quê, từ việc đấu giá, đấu thầu quy định mới rõ ràng hơn khi chia ra thành các loại hình dự án nhà nước, dự án tư nhân. Đối với cơ quan nhà nước sẽ có thêm căn cứ để làm đúng, làm trúng. Đối với nhà đầu tư, cũng sẽ rõ hơn về mặt trình tự, thủ tục để làm dự án. “Điều này sẽ giúp nguồn cung về sản phẩm trên thị trường bất động sản được cải thiện từ cuối năm 2025 trở đi và sẽ sôi động từ giữa năm 2026”, ông Quê nói.