Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và phụ cận năm 2023 do DKRA Việt Nam phát hành, trong đó nhóm căn hộ, thị trường sơ cấp có 126 dự án bán, trong đó có 10 dự án mới. Nguồn cung cả năm chỉ đạt 22.071 căn, giảm 32% so cùng kỳ năm trước. Và lượng tiêu thụ giảm 56% so cùng kỳ, còn 9.664 căn.
Sức cầu ghi nhận tăng nhẹ thời điểm nửa cuối năm nhưng tính chung cả năm 2023 tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt ở mức khoảng 44% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, đây cũng là mức thấp nhất so với bình quân các năm 2020 - 2022 (dao động từ 68% - 87%).
Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.
Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, tuy nhiên các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay... nhằm kích cầu người mua.
Trong khi đó thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá bán ghi nhận giảm phổ biến 3% - 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chậm trễ tiến độ xây dựng.
Nguồn cung mới và nguồn cung sơ cấp toàn thị trường sụt giảm, lần lượt bằng 60% và 68% so với năm 2022. “Đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, các dự án tập trung phân bổ tại TP HCM và Bình Dương”, báo cáo của DKRA nêu.
TP HCM vẫn dẫn đầu toàn thị trường, chiếm 64% tổng nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 phần lớn đến từ các dự án thuộc khu Đông (khu vực TP Thủ Đức hiện hữu).
Bất động sản căn hộ tại TP HCM được các nhà dự báo sẽ phục hồi trong năm 2024 nhờ các chính sách mới.
Kỳ vọng bất động sản căn hộ TP HCM sẽ phục hồi
Trong báo cáo này, DKRA cho rằng: Nguồn cung mới trong năm 2024 dự kiến tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 - 15.000 căn. Phần lớn nguồn cung tập trung tại: TP HCM khoảng 8.000 - 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 - 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn ở mỗi địa phương và Long An với khoảng 200 - 300 căn.
Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung tại thị trường TP HCM, trong khi căn hộ hạng B và C tiếp tục là phân khúc chủ đạo tại Bình Dương cũng như các tỉnh giáp ranh.
Nguồn cung - sức cầu thị trường vào đầu năm không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ Quý 3 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, triển vọng phục hồi của nền kinh tế.
Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP HCM hay dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.
Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.
Thanh khoản cũng như mặt bằng giá thứ cấp khó có những đột biến trong ngắn hạn. Tuy nhiên các giao dịch “cắt lỗ”, giảm sâu giá bán có thể sẽ giảm đáng kể do phần lớn người mua lạm dụng đòn bẩy tài chính đã thực hiện cơ cấu hoặc bán bớt tài sản giai đoạn 2020 - 2023.
Savills Việt Nam dự báo trong năm 2024, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM sẽ tăng gấp 4 lần so với năm 2023.
Căn hộ hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park, The Opus One, Eaton Park và The Aurora, còn lại nguồn cung căn hộ hạng A sẽ chiếm 37%, căn hộ hạng C sẽ chỉ chiếm 19% thị phần.
Đến năm 2026, sẽ có khoảng 116 dự án mở bán tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới của thành phố sẽ tăng lên 40.800 căn hộ.
Ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam - nhận định: "Thách thức ngắn hạn với thị trường căn hộ TP HCM vẫn đến từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao. Nhưng khi tâm lý người mua cải thiện và không có các kênh đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi".
Cushman & Wakefield Vietnam đưa ra dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM trong giai đoạn 2024-2026 khoảng 27.000 căn hộ. Với quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và hạn chế ở các quận nội thành, nên nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM thời gian tới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng.
Với việc thành lập TP Thủ Đức cùng với việc quỹ đất sẵn dồi dào, khu Đông dự kiến tiếp tục chiếm lĩnh thị trường căn hộ TP HCM, Cushman & Wakefield Vietnam đánh giá.