Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Sổ đỏ đã cấp
Trường hợp 2: Cấp đổi Sổ đỏ đã cấp
Trường hợp 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Sổ đỏ
Trường hợp 4: Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể:
- Cấp không đúng thẩm quyền
- Không đúng đối tượng sử dụng đất
- Không đúng diện tích đất
- Không đủ điều kiện được cấp
- Không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Sổ đỏ đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Tuy nhiên, khoản 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, nếu không thuộc 4 trường hợp trên, việc thu hồi Sổ đỏ đã cấp chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.
Thủ tục thu hồi Sổ đỏ thực hiện thế nào?
Trường hợp 1: Thu hồi Sổ đỏ khi thu hồi toàn bộ diện tích đất
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Sổ đỏ đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Sổ đỏ đã cấp chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, người sử dụng đất nộp Sổ đỏ đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước. Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu Sổ đỏ đã cấp và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý, trừ trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
Trường hợp 2: Thu hồi Sổ đỏ khi đổi Sổ đỏ, đăng ký biến động
Trường hợp cấp đổi Sổ đỏ đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Sổ đỏ mới thì người sử dụng đất nộp Sổ đỏ đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Sổ đỏ, hồ sơ đăng ký biến động.
Trường hợp 3: Thu hồi Sổ đỏ trong trường hợp đã cấp không đúng quy định
Khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chi tiết thủ tục thu hồi Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật. Cụ thể, trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó.
Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do. Đồng thời, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.
Lưu ý: Nhà nước không thu hồi Sổ đỏ đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Sổ đỏ đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Sổ đỏ trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.
Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Sổ đỏ trái pháp luật có thể bị xử lý như sau:
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự (áp dụng với cán bộ, công chức, viên chức....).
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Sổ đỏ thì cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hủy Sổ đỏ đã cấp (khi đó Sổ đỏ không giao nộp chỉ là một bìa giấy và không có giá trị).
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Sổ đỏ cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp Sổ đỏ đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Sổ đỏ theo quy định.