Một năm tốn nhiều “chất xám” nhất của chủ đầu tư bất động sản nhưng sự thật phía sau ít ai ngờ

Theo quan sát, càng lúc khó khăn thì những chiến lược phát triển dự án đường dài của chủ đầu tư càng phát huy tác dụng. Sau 3 năm Covid-19 và hơn 1 năm thị trường trầm lắng, bất động sản thực sự đang trở về vị thế đúng nghĩa là phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Những chủ đầu tư còn tồn tại được đến giai đoạn hiện nay thì nội tại của họ phải hội tụ nhiều yếu tố khác nhau, ngoài câu chuyện tài chính vững.

Trong đó, làm ra sản phẩm thật, bán cho người ở thật với mức giá phù hợp là yếu tố gốc rễ ở giai đoạn này. Vì thế, thời gian qua dù niềm tin của người mua bị lung lay nhưng một số doanh nghiệp như Nam Long, Vingroup, Khang Điền, Phú Đông Group vẫn bán được hàng. Con số giao dịch tuy sụt giảm so với trước nhưng là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố được chủ đầu tư gầy dựng lâu dài. Về phía người mua, họ chỉ “rút tiền ra” khi có được niềm tin, nhất là trong lúc thị trường còn nhiều “ẩn số” phía trước.

2023 được những người trong ngành bất động sản nhận định là năm tốn nhiều “chất xám” và công sức nhất của chủ đầu tư. Hàng loạt doanh nghiệp cùng lúc “thực chiến” bằng chính sách bán hàng để kéo sức mua, kéo niềm tin thị trường vốn “mỏng manh”.

Thị trường liên tục xuất hiện các thông tin như chủ đầu tư giãn dài tiến độ thanh toán; kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất; giảm tiền booking/đặt cọc; chiết khấu sâu bằng hiện kim hoặc quà. Thậm chí hoàn thêm lãi suất trên tiền booking không giao dịch cho khách. Với môi giới, chủ đầu tư thưởng nóng, thanh toán phí nhanh theo từng giai đoạn bán hàng. Dự kiến các chính sách này sẽ tiếp tục kéo sang các quý đầu năm 2024 trong bối cảnh thị trường bất động sản còn “đong đầy” thách thức.

Kết quả mang lại từ các chính sách bán hàng là tình hình hấp thụ sản phẩm cải thiện đáng kể. Đáng nói, nhờ vào động thái hỗ trợ này mà niềm tin người mua nhà đã có chuyển biến nhẹ.

Tuy nhiên, khảo sát mới đây của DXS – FERI lại đưa ra con số khá bất ngờ: người mua hiện nay cân nhắc về uy tín chủ đầu tư (75%) hơn là chính sách chiết khấu cao (25%), cho thấy tâm lý và hành vi của khách hàng có nhiều thay đổi so với giai đoạn thị trường trước đây.

Mặc dù liên tục đưa ra chính sách bán hàng đột phá nhưng giao dịch chỉ tập trung ở một số chủ đầu tư đã gầy dựng được uy tín thương hiệu trên thị trường. Họ là doanh nghiệp đã làm được các dự án bài bản, được khách hàng kiểm chứng trước đó.

Chẳng hạn, thời gian qua, dự án Akari City giai đoạn 2 của Nam Long được khách hàng quan tâm một phần nhờ uy tín của chủ đầu tư này. Đồng thời, dự án có mức giá hợp lý từ 45 triệu/m2 lại được chủ đầu tư hỗ trợ chính sách tài chính an nhà. Cụ thể, khách hàng thanh toán đợt 1 chỉ 150 triệu là sở hữu căn hộ, ngân hàng cho vay đến 80%, không trả gốc, chỉ trả lãi suất cố định 1%/năm - tương đương 2 triệu đồng/ tháng đến tháng 8/2026. 

Vì thế, khi đặt lên bàn cân giữa yếu tố uy tín chủ đầu tư và chính sách bán hàng tốt, người mua vẫn chọn sự an tâm. Họ chỉ “xuống tiền” khi có niềm tin vào uy tín chủ đầu tư. Thậm chí, một số doanh nghiệp dù chính sách bán hàng không đột phá bằng các doanh nghiệp khác nhưng lại có giao dịch tốt hơn nhờ vào câu chuyện uy tín.

Căn hộ vẫn được “bỏ phiếu” nhiều nhất nhưng người mua cân nhắc chi phí giá

Sau suốt thời gian thị trường trải qua biến động, căn hộ vẫn là phân khúc “điểm sáng” giao dịch, được người mua quan tâm.

Khảo sát của DXS – FERI cũng chỉ ra, căn hộ vẫn là loại hình bất động sản được khách hàng ưu tiên lựa chọn trong năm 2023, chiếm 76%; nhà thấp tầng chiếm 14%; đất nền 8%, nghỉ dưỡng 2%. Đồng thời, khách hàng bắt đầu chủ động liên hệ nhân viên môi giới, tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, thăm quan nhà mẫu, dự án. Thế nhưng, tỷ lệ hấp thụ căn hộ không đồng đều giữa các khu vực. Giao dịch phần lớn chỉ tập trung ở một số dự án, chủ đầu tư.

Theo đơn vị này, tổng cầu bất động sản trên toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ trung bình dao động 20% -28%. Trong đó, lý do liên quan đến tài chính đang cản trở quyết định của khách hàng.

72% số người được hỏi cho biết vì thu nhập giảm nên không dám vay ngân hàng; 64% đưa ra lý do vì không đủ tiền thanh toán phần vốn tự có; 53% đang chờ giá giảm thêm; 36% muốn giữ tiền mặt để dự phòng; 14% vì phát sinh nợ xấu chưa vay được.

Đại diện DXS – FERI cho hay, mặc dù sự quan tâm đối với bất động sản duy trì ổn định theo năm nhưng khả năng chi trả thực tế của người mua đang gặp hạn chế. Khách chưa mua bất động sản không phải vì không thích mua hoặc không muốn mua mà là do chưa có đủ tài chính. Họ chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại và tương lai để mua ngay, hoặc chưa đủ tự tin để vay mua bất động sản dù lãi suất cho vay đang hạ nhiệt.

Cùng với đó, người mua quan tâm đến tổng giá sản phẩm trước khi đưa ra quyết định. Các dự án căn hộ giá hợp lý, ở mức từ 2-3 tỉ đồng/căn vẫn được hấp thụ khá tốt trên thị trường. Trong khi phân khúc giá cao hơn đang bị chậm thanh khoản.

Dự báo về nguồn cầu năm 2024, các chuyên gia cùng chung nhận định, sức cầu sẽ cải thiện so với năm 2023 nhưng nguồn cung vẫn khan hiếm. Phân khúc căn hộ ở thực, vừa túi tiền tiếp tục dẫn dắt thị trường. Chủ đầu tư nào có sản phẩm phù hợp sẽ có cơ hội rõ rệt trong năm 2024.