Lý do nào 'ngáng đường' phân khúc nhà ở xã hội?

Thu nhập chỉ đủ sống

"Làm gì có tiền mà mua nhà em ơi, thuê trọ ở được là tốt lắm rồi!" - đó là chia sẻ của chị N.H (quê Vĩnh Long), công nhân khu chế xuất Tân Thuận với Nhadautu.vn khi được hỏi về việc có ý định sinh sống và làm việc lâu dài ở TP.HCM hay không.

Chị H cho biết, không riêng mình mà còn có nhiều công nhân ở các khu chế xuất, khu công nghiệp khác ở TP.HCM cũng mong muốn có nhà ở nhưng với mức lương từ 7-10 triệu đồng/tháng thì việc tiết kiệm cũng chỉ đủ trang trải cho cuộc sống hàng ngày.

"Chỉ biết ước mơ chứ thực sự với thu nhập của công nhân cũng chỉ đủ đi thuê trọ và chi tiêu", chị H nói thêm và cho biết, cố gắng làm thêm một thời gian nữa rồi trở về quê.

Tương tự, anh G.P (quê An Giang) nói rằng, người lao động hay công nhân mong muốn chính quyền TP.HCM xây dựng thêm các dự án nhà ở xã hội (NOXH) với các loại căn hộ phù hợp về giá cả để có thể ở sinh sống tại chốn đô thị. Bởi, thu nhập hiện tại của người lao động, việc mua nhà là điều không thể.

"Hy vọng, TP.HCM có thêm nhiều dự án nhà ở bình dân, giá rẻ cho công nhân, người lao động được mua trả góp với giá cả ưu đãi hoặc cho thuê giá rẻ…", anh P cho hay.

Trong khi đó, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, TP.HCM có 122.111 công chức, viên chức nhưng mới chỉ có hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm để mua nhà; khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động mà phần lớn muốn thuê NOXH hoặc phòng trọ; 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% được thuê chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân (chưa bao gồm 95.000 công nhân các cụm công nghiệp); có 6 khu công nghiệp, khu chế xuất đã có nhà lưu trú công nhân.

Hiện, có một số doanh nghiệp ở TP.HCM đã xây nhà lưu trú công nhân, điển hình như các Công ty Nissei Electric 1.520 chỗ ở; Palace 1.012 chỗ ở; Đức Bổn 416 chỗ ở; Công ty giầy Pou Yen có hơn 80.000 công nhân, trong đó có 16.000 công nhân thuê phòng trọ.

Đồng thời, TP.HCM có khoảng 60.470 cơ sở nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình với 560.219 phòng trọ đã giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân lao động thuê phòng trọ với giá thuê khoảng 800.000 đồng - 1,5 triệu đồng/tháng nhưng đã chiếm đến khoảng 20% thu nhập của công nhân lao động.

Theo khảo sát của Liên đoàn lao động TP.HCM đối với công nhân ngành may, thu nhập bình quân đầu người khoảng 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó có 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8-12 triệu đồng/tháng và chỉ có khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, có đến 41% công nhân lao động cho biết không đủ sống; 15,8% vừa đủ sống; 22,3% có dư chút ít và 21,9% có dư khá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, có khoảng 56,8% công nhân lao động có thu nhập rất thấp và trên 60% công nhân lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, phòng trọ để sau một thời gian 10-15 năm làm việc tích lũy rồi trở về quê.

Với kế hoạch phát triển NOXH, riêng TP.HCM giai đoạn 2016-2020 xây dựng được 15.000 căn, đạt 75% kế hoạch. Kết quả này chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của xã hội. Và trong thời gian qua, tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng rõ nét, khi thị trường không còn chỗ đứng cho phân khúc nhà ở xã hội. Thay vào đó, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều các căn hộ từ trung đến cao cấp.

Vướng ở đâu?

DKRA Group cho rằng, NOXH là một trong những chương trình nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Trong nhiều thập kỷ qua, mô hình NOXH đã được một số nước trên giới quan tâm và phát triển thành công như Mỹ, Singapore, Nhật Bản...

Tại Việt Nam, việc triển khai chương trình NOXH đã trải qua khoảng 12 năm giúp nhiều hộ gia đình thu nhập thấp và công nhân được cải thiện nhà ở. Nhưng, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NOXH đã bộc lộ một số hạn chế và thách thức.

Đầu tiên là cơ chế, chính sách phát triển NOXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh, bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NOXH.

Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất…); chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NOXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn...

Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NOXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NOXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NOXH. Song song, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài…

Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NOXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua.

Để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp đến năm 2030, bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.

Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Còn về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH độc lập tương tự các nước phát triển. Đồng thời, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.