Từng được xem là thị trường "ngách", đất nông nghiệp bỗng được quan tâm trở lại
Theo đánh giá của ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy định trong Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là một điểm hoàn toàn mới, mang tính "đột phá" so với Luật Đất đai 2013.
Ông Quê phân tích, mục tiêu của Đảng và nhà nước là muốn tiếp tục thực hiện chủ trương dồn điền, đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại như ngày nay, nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất.
Hơn nữa, thời điểm chia ruộng đất từ năm 1993, những người đã mất (hoặc không sử dụng) không bị thu hồi trong khi không cấp mới đất nông nghiệp cho người sinh sau năm 1993. Vì vậy, chính sách này giúp thuận lợi việc hợp pháp hóa quyền thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng từ người không còn khả năng, không có nhu cầu sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất.
"Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bất động sản nông nghiệp ít được chú ý tới, được coi là thị trường "ngách" của bất động sản. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến, được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mặt khác, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư", ông Quê cho hay.
Tuy nhiên, ông Quê cũng bày tỏ sự e ngại bởi quy định này sẽ tạo ra một rủi ro về việc đầu cơ ôm đất đẩy giá, bỏ đất hoang, gây lãng phí, ảnh hưởng an ninh lương thực. Việc ôm đất đẩy giá còn tiềm ẩn rủi ro gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng, giảm thu hút vốn FDI.
Nói về vấn đề nay, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng thẳng thắn cho rằng, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo, dẫn đến đầu cơ đất đai rất phổ biến, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa.
Thực tế, tình trạng mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp cũng không phải hiếm gặp. Bởi trước đây, đất nông nghiệp từng được xem là kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Không ít nhà đầu tư đã về các vùng nông thôn, đặc biệt là các khu vực có quy hoạch hạ tầng, tìm mua các thửa đất lớn rộng vài ha, mục đích là đợi giá tăng, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng rồi bán lại kiếm lời.
Hàng loạt quy định mới "cởi trói" pháp lý cho đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 với nhiều quy định mới mang tính "đột phá", được xem là làn gió mới cho thị trường bất động sản nông nghiệp.
Cụ thể, tại Điều 177 của Luật Đất đai 2024 đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức 10 lần). Quy định này làm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Ngoài ra, tại Điều 179 quy định tăng thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) lên 10 năm, thay cho mức 5 năm theo Luật Đất đai 2013. Quy định này giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất ổn định trên đất thuê.
Bên cạnh đó, Điều 194 Luật này có quy định về “dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án. Đây sẽ là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp (tạm gọi là dự án khu công - nông nghiệp, giống mô hình khu công nghiệp) giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
Đáng chú ý, quy định tại Điều 45 của Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; tuy nhiên nếu nhận chuyển nhượng quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế…
Một điểm thay đổi nổi bật nữa liên quan đến đất nông nghiệp là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…
Như vậy, rõ ràng với những quy định mới trong Luật Đất đai 2024 nêu trên, dự báo sẽ có nhiều tác động đến đất nông nghiệp trong thời gian tới. Từ đó, thị trường bất động sản nông nghiệp được kỳ vọng sôi động trở lại.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng: "Cùng với quy định về tích tụ đất nông nghiệp, tập trung đất nông nghiệp, các quy định này phối hợp lại tạo ra một động lực để chúng ta xây dựng, phát triển nông nghiệp và nông thôn theo hướng xây dựng nông nghiệp hiện đại".
