Trong chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM đã có những góc nhìn thực tế về giá bất động sản cũng như dành lời khuyên cho nhà đầu tư.
Theo ông Kiên, năm 2023, bất động sản đã giảm giá ở tất cả các phân khúc. Mức giảm giá khác nhau tùy vào khả năng đáp ứng “nhu cầu sử dụng cuối”. Các bất động sản càng để không hoặc chưa thể khai thác, càng không phục vụ nhu cầu sử dụng cuối càng giảm giá nhiều, ngược lại các bất động sản có thể sử dụng được ngay có mức giảm ít hơn. Lấy mốc so sánh giá là thời điểm đầu năm 2022, các phân khúc bất động sản đang lần lượt giảm giá cụ thể như:
Nhà phố trong dân tại Tp.HCM hiện giảm giá từ 5% đến 15% (định giá giảm chung của các ngân hàng).
Chung cư hiện đang ghi nhận giảm giá 10-15% trên thị trường thứ cấp. Chẳng hạn, một dự án chung cư tại quận 9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) hiện một số nhà đầu tư mua 2,8 tỉ đồng/căn, bán ra 2,5 tỉ đồng. Hay mua 2,3 tỉ đồng phải bán 1,8 tỉ đồng.
Ông Kiên cụ thể về trường hợp chị M mua căn hộ giá 2,3 tỉ đồng tại quận 9. Chị đóng vào 500 triệu đồng, được chủ đầu tư ân hạn gốc hai năm đầu. Ban đầu, chị M tính mua rồi tranh thủ kiếm người bán kiếm chút tiền lời. Thế nhưng, sau thời gian ân hạn nợ gốc vẫn không bán được. Chị M phải làm hồ sơ vay 1,8 tỷ, mỗi tháng đóng khoảng tầm 22 triệu. Sau một năm gồng tiền ngân hàng bị "đuối", chị M phải chấp nhận bán đúng số tiền vay 1,8 đồng, nghĩa là mất 500 triệu đồng.
Lý giải căn hộ thứ cấp giảm giá ở một số dự án, ông Kiên cho hay, có trường hợp do hết thời gian ân hạn lãi gốc từ chủ đầu, nhưng nhà đầu tư vẫn chưa bán ra được nên hết tiền đóng tiếp. Có trường hợp ngân hàng không cho vay tiếp nữa do khi thẩm định lại hồ sơ tín dụng nhà đầu tư bị sụt giảm thu nhập, vì thế không có tiền đóng tiếp vào dự án. Ngoài ra, do khó khăn tài chính, một số nhà đầu tư cá nhân không có tiền đóng tiếp cho ngân hàng nên rao bán lỗ căn hộ thứ cấp.
"Đa số những người phải giảm giá bán thứ cấp là dân đầu tư, dự tính chỉ phải bỏ vào 20% đến 30% giá trị căn hộ rồi bán lướt ra. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, chưa bán ra được thì hết tiền đóng tiếp", ông Kiên cho hay.
Như vậy, mức giảm giá căn hộ 10-15% là trên thị trường thứ cấp, phần lớn rơi vào các nhà đầu tư đuối tài chính nên rao bán ra thời điểm này, không đại diện cho thị trường chung. Riêng giá căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM vẫn xu hướng tăng.
Nhà phố liền kề trong dự án, giảm về giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 - 2020. Thậm chí, nếu dự án gặp vướng mắc về pháp lý, giá thứ cấp để bán ra được sẽ phải giảm thấp hơn giá gốc chủ đầu tư cách đây 4 năm.
Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20 km như Củ Chi, Hóc Môn, quận 9, quận 12 hiện mức giá giảm 15% đến 30%. Chẳng hạn, tại huyện Củ Chi lô đất diện tích lớn mua 19 tỷ giao dịch 13 tỷ; hay lô đất tại quận 9 mua 4,8 tỷ chốt bán 3,6 tỷ...
Đất nền ở các khu vực tỉnh xa như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Bình Thuận, Lâm Đồng, Đắk Lắk hiện đang giảm giá dao động từ 20% đến 40%, thậm chí có nơi mức giảm đã đến 50%. Tại Lâm Đồng, lô đất mua 850 triệu giờ bán lại 600 triệu chưa được; tại Bình Phước lô đất cuối 2021 rao bán 1,3 tỷ giờ khách trả không quá 800 triệu....Trong khi giá bất động sản nghỉ dưỡng về dưới giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 – 2020.
Nhà đầu tư chuẩn bị tâm thế gì trong năm 2024?
Theo quan điểm của ông Lê Quốc Kiên, năm 2024 vẫn là giai đoạn vừa giằng co vừa thăm dò quan sát tình hình cả thị trường bất động sản và những dấu hiệu chuyển biến của nền kinh tế. Nếu không đáp ứng tốt “nhu cầu sử dụng cuối” thì vẫn chưa có nhiều thanh khoản.
Chỉ ra phân khúc có thể là kênh kiếm tiền ổn định trong năm 2024, ông Kiên cho hay, ưu thế sẽ nghiêng về các loại hình bất động sản có khả năng đáp ứng cao cho “nhu cầu sử dụng cuối”. Theo đó, nhà ở riêng lẻ và chung cư sẽ dẫn đầu về xu hướng tăng trưởng, dần ổn định lại trước, có thể giá sẽ không giảm nữa nhưng cũng chưa tăng lại, mà đi ngang trong 2-3 quý đầu năm. Trong khi các phân khúc khác sẽ vẫn giảm giá thêm từ 5-15% nữa trong năm 2024 thì mới có thanh khoản, thậm chí giảm giá nhưng vẫn khó có giao dịch.
Ông Kiên phân tích, người mua bất động sản sẽ có 3 mục tiêu chính: Kỳ vọng tăng giá, tích lũy tài sản giữ tiền chống trượt giá, và nhu cầu sử dụng cuối. Nhu cầu sử dụng cuối của bất động sản không chỉ là để ở, mà còn để cho thuê, làm “tư liệu sản xuất kinh doanh” như xưởng sản xuất, văn phòng công ty, kho bãi, địa điểm bán hàng, nơi trồng trọt chăn nuôi.
Khi 2 mục tiêu đầu trong giai đoạn này không phù hợp do các bất động sản đều đang giảm giá, mục tiêu cuối sẽ được ưu tiên. Đất nông nghiệp ở xa có thể khai thác trồng trọt chăn nuôi thì chỉ phù hợp nông dân địa phương hoặc số ít những nhà đầu tư đủ khả năng làm nông nghiệp quy mô lớn, không dành cho đại đa số các nhà đầu tư bất động sản, nên chỉ có chung cư và nhà phố trong dân sẽ đáp ứng tốt nhất cho mục tiêu “sử dụng cuối”.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý bản thân chung cư sẽ có 3 nhóm khác nhau: Đáp ứng tốt cho nhu cầu sử dụng cuối, để đầu tư tích lũy, và sử dụng trong tương lai.
Nhóm 1, chung cư để có thể thuận tiện ở hoặc dễ dàng cho thuê sẽ có mức giá vừa túi tiền, khoảng 30-40 triệu/m2, đưa vào sử dụng trên 5 năm. Còn chung cư mới có mức giá xấp xỉ 50 triệu/m2; đồng thời các chung cư này cần nằm gần các khu vực tập trung đông công ty, nhà xưởng sản xuất kinh doanh.
Nhóm 2, các chung cư cao cấp ở vị trí đắc địa có giá cao mang mục đích đầu tư và tích trữ tài sản nhiều hơn. Vì những người đã có điều kiện mua dạng bất động sản này thì thường đã có nhà ở chỗ khác, nên họ mua với mục đích đầu tư thêm, làm của để dành rồi tranh thủ cho thuê. Tuy nhiên, vì giá trị cao nên giá cho thuê cũng cao theo, số lượng khách có khả năng thuê ít hơn nhóm đầu nên khả năng bị để trống nhiều hơn.
Nhóm 3, chung cư có giá vừa phải nhưng lại nằm ở các khu vực chưa đông công ty hay nhà máy sản xuất kinh doanh. Loại hình này chỉ mang tính đầu tư hoặc để dành cho tương lai, chưa thuận tiện để ở. Nếu cho thuê tạm giá cũng thấp và không dễ.
Ông Kiên dẫn chứng, một dự án có hơn 40.000 căn hộ ở khu vực quận 9, Tp.HCM có tiện ích nội khu khá tốt, vị trí ngay sát khu công nghệ cao. Tuy nhiên, khu công nghệ cao quận 9 mới khai thác được 30% công suất cho tổng 2 giai đoạn nên số lượng doanh nghiệp chưa đủ nhiều. Nếu không làm việc ở khu công nghệ cao thì phải di chuyển quá xa để đến nơi ở, không phù hợp để ở ngay. Do đó trong một vài năm tới, nguồn cầu đủ khả năng mua ở và thuê chưa đủ lấp đầy nguồn cung ở đây.