Theo báo cáo mới đây của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield, hiện giá mặt bằng cho thuê bán lẻ khu vực trung tâm TP.HCM lên tới khoảng 34 triệu đồng/năm/m2.
Mức giá này đang dần bỏ xa nhiều thành phố lớn như Dubai, Doha, Bangkok, Manila...
Một nghiên cứu của Công ty CBRE cũng nhận định giá thuê mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM ở nhóm tăng mạnh nhất trong khu vực.
Trong quý III-2015, giá thuê các khu vực trung tâm rất cao, lên tới hơn 120 USD/m2/tháng, gấp ba lần so với ở vùng ngoài trung tâm.
Giá mặt bằng bán lẻ quá cao trong bối cảnh kinh tế khó khăn, sức mua yếu đã khiến nhiều đơn vị thuê phải “dứt áo ra đi”.
Khách vắng, giá thuê cao
Đang vào mùa cao điểm mua sắm cuối năm nhưng theo khảo sát của chúng tôi, lượng khách đến các trung tâm thương mại từ bình dân đến cao cấp trên địa bàn TP.HCM đều lưa thưa, nhiều gian hàng bỏ trống.
Nhiều người bán ngồi lướt web, giết thời gian.
Chị M., kinh doanh quần áo tại tầng hai trung tâm thương mại bình dân T. (quận 3), cho biết gian hàng nằm ở chỗ khuất, diện tích chiều ngang tính bằng ba viên gạch (mỗi viên ba tấc), chiều sâu khoảng một viên rưỡi gạch nhưng giá thuê 8 triệu đồng/tháng.
“Chi phí thuê mặt bằng cao nhưng có ngày không bán được đồng nào. Từ khi vào đây kinh doanh đến nay được khoảng tám tháng, tôi toàn phải lấy tiền kinh doanh ở nơi khác bù đắp vô.
Cầm cự được ngày nào hay ngày đó, hy vọng mai mốt sức mua sáng sủa hơn” - chị M. than thở.
Tại các trung tâm thương mại cao cấp tình hình cũng không khá hơn. Khảo sát tại Diamond Plaza, Cresentmall, Robins, Pearl Plaza, Parkson Flemington… chúng tôi nhận thấy khách thường chỉ đông vào những cuối tuần hoặc ngày lễ, còn lại rất vắng.
Chị H. thuê mặt bằng kinh doanh ẩm thực tại khu food court của Trung tâm thương mại A. (quận 1) được một năm đã phải đóng cửa.
Chị H. tính toán một suất ăn bán tại đây 60.000 đồng, lời được khoảng 10.000 đồng. Nếu thuê mặt bằng bên ngoài, bán mỗi suất ăn 30.000 đồng, lời cũng được khoảng 10.000 đồng.
Tuy nhiên, thuê ở ngoài giảm được một số chi phí so với thuê tại trung tâm thương mại, nhất là chi phí thuê mặt bằng.
Chị H. nói thêm: “Diện tích gian hàng 18-20 m2, một tháng phải đóng tiền thuê mặt bằng gần 50 triệu đồng, chưa kể chi phí điện, nước và nhiều khoản khác.
Lượng khách ít, chi phí mặt bằng cao, càng bán càng lỗ nên tôi bỏ trung tâm thương mại”.
Một số doanh nghiệp bán lẻ cũng than thở trong khi ở nhiều nước trong khu vực chi phí mặt bằng chiếm khoảng 10%-12% trên tổng doanh thu thì tại TP.HCM có khi lên đến hơn 30%-40%.
Điều nghịch lý là ngay tại thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, giá thuê mặt bằng vẫn không giảm, thậm chí có trường hợp năm sau tăng cao hơn năm trước.
“Hạ gục” doanh nghiệp
Giá mặt bằng tại các trung tâm thương mại cao ngất ngưởng buộc các đơn vị thuê phải tìm đủ cách để tồn tại hoặc “ra đi”.
Ông Robert Trần, Tổng Giám đốc Tập đoàn tư vấn chiến lược Robenny (Canada), phân tích:
“Đối với những đơn vị còn tiếp tục trụ lại được ở các trung tâm mua sắm, họ phải tính chi phí thuê mặt bằng vào giá thành sản phẩm và khách hàng phải trả chi phí đó”.
Đồng quan điểm, ông Lý Trường Chiến, chuyên gia kinh tế, phân tích để giảm bớt gánh nặng phí mặt bằng, các đơn vị thuê mặt bằng kinh doanh “chia” chi phí này vào giá hàng hóa, đẩy giá hàng hóa lên cao.
Nhưng khi giá hàng hóa cao, khách hàng không chấp nhận sẽ tháo chạy khỏi các trung tâm thương mại. Khi không có khách hàng đến mua thì những người thuê mặt bằng chỉ còn cách rời bỏ địa điểm kinh doanh.
Không chỉ vậy, một số doanh nghiệp bán lẻ cho biết chi phí thuê mặt bằng quá cao khiến cho năng lực cạnh tranh của các công ty nội địa giảm sút so với đối thủ ngoại có nguồn lực tài chính mạnh.
Điều này có thể hạ gục những công ty nội địa có tiềm lực hạn chế trong bối cảnh khối ngoại đang tấn công mạnh mẽ vào thị trường bán lẻ Việt Nam.
“Khi chi phí mặt bằng ăn hết doanh thu và lợi nhuận, các nhà bán lẻ đành thu hẹp quy mô sản xuất. Dù có muốn họ cũng không thể mở rộng mạng lưới bán lẻ, không thể phát triển thành chuỗi lớn” - một doanh nghiệp nói.
Giá mặt bằng sẽ giảm
Một số đơn vị cho thuê mặt bằng nói tỉ lệ mặt bằng còn trống hiện chỉ khoảng 10%-20%. Tuy nhiên, ông Robert Trần cho rằng tỉ lệ mặt bằng còn trống, không có người thuê cao hơn con số trên rất nhiều.
Nguyên nhân là do sức mua trên thị trường yếu, cộng với chi phí mặt bằng đắt đỏ khiến những người kinh doanh không kham nổi đành lần lượt rời bỏ các trung tâm thương mại.
Bên cạnh đó, họ còn chịu áp lực khi các kênh mua sắm đang bị chia nhỏ do người tiêu dùng chuyển sang các loại hình cửa hàng quy mô nhỏ hơn.
Bằng chứng là theo thống kê của cơ quan chức năng, tại Việt Nam, hiện tại có 22% người Việt thích sử dụng kênh mua sắm là các cửa hàng tiện lợi, thay vì tới các trung tâm mua sắm lớn.
Ông Robert Trần nhận định giá thuê mặt bằng đắt so với các nước chắc chắn sẽ là một rào cản đối với nhà đầu tư, kinh doanh.
Bởi đây là loại chi phí cố định, người thuê chưa biết có bán được hàng hay không vẫn phải trả chi phí cao, do vậy họ phải cân nhắc nhiều khi đầu tư.
Tuy vậy, ông Robert Trần dự báo giá mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM sẽ không cao mãi được. Đơn giản là ngày càng có nhiều nhà cung cấp mặt bằng bán lẻ và họ phải cạnh tranh nhau, từ đó kéo giá giảm xuống.
Chia sẻ rủi ro để cùng tồn tại
Theo ông Robert Trần - Tổng Giám đốc Tập đoàn tư vấn chiến lược Robenny (Canada), trung tâm thương mại và nhà bán lẻ nên chia sẻ rủi ro để cùng tồn tại.
Ví dụ nhà bán lẻ không trả tiền thuê mặt bằng nhưng phải chia sẻ phần trăm doanh thu khi bán được hàng… Ngược lại, trung tâm thương mại tổ chức nhiều hoạt động để thu hút khách hàng đến với trung tâm.
Được biết hiện nay cả nước có khoảng 724 siêu thị và 132 trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi.
Công ty Savill Việt Nam đưa ra dự báo trong quý IV-2015, TP.HCM sẽ có thêm 107.000 m2 mặt bằng bán lẻ gia nhập thị trường.
Tuy vậy, hiện nay nếu so với các thành phố lớn như Bangkok 8 triệu m2, Singapore 4 triệu m2 thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ TP.HCM và Hà Nội còn khiêm tốn khi chưa đạt 1 triệu m2.
