Xung quanh tình hình phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn tại Việt Nam trong thời gian qua, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Akshay Kulkarni– Giám Đốc Khu vực Nam & Đông Nam Á Dịch vụ Tư vấn Bất Động Sản Khách Sạn, Nghỉ dưỡng của Công ty bất động sản Cushman & Wakefield.
Trên cương vị là Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê Bất động sản Nghỉ dưỡng và Khách sạn, ông có đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam trong thời gian qua?
Ông Akshay Kulkarni: Với thị trường du lịch khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam, thị trường này phụ thuộc vào hai yếu tố chính. Thứ nhất là lượng du khách tới đất nước này, tôi lấy ví dụ như một địa điểm thu hút khá nhiều khách du lịch tại Việt Nam là Đà Nẵng.
Thứ hai là yêu cầu của du khách xét về chất lượng khu bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản khách sạn. Để đáp ứng được những yêu cầu này, rõ ràng Việt Nam vẫn đang trong quá trình phát triển và nâng cao chất lượng.
Ông đánh giá thế nào về nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản khách sạn hiện nay tại Việt Nam?
Ông Akshay Kulkarni: Về bất động sản nghỉ dưỡng, không nằm ngoài quy luật phát triển, cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cũng phát triển hơn theo thời gian. Xét về nguồn cung tại Việt Nam, khu du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp chiếm một số lượng lớn, sau đó là 3 sao và 4 sao.
Trong thời gian tới, dự kiến số lượng bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam sẽ tăng lên nhiều hơn, nhưng loại hình phát triển dẫn đầu sẽ là 3 sao – thay vì hạng sang 5 sao như hiện tại.
Về khách sạn thì cụ thể như nguồn cung tại thành phố Hồ Chí Minh, tổng số phòng khách sạn của cả ba hạng 3 sao, 4 sao và 5 sao đạt 13.000 phòng, trong khi đó tại Bangkok, con số này là 56.000 phòng.
Các thành phố du lịch đang phát triển tại Việt Nam như Đà Lạt, Đà Nẵng hay một số thành phố ven biển vốn thu hút hàng ngàn lượt khách du lịch và số lượng khách tăng dần lên theo từng năm. Song song với lượng khách ngày một gia tăng này, cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông và bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn cũng phải ngày một nâng cao chất lượng, đáp ứng nhu cầu của đa dạng nhiều du khách.
Tâm lý khách du lịch, họ luôn tìm kiếm những trải nghiệm mới. Một gia đình thường xuyên đi du lịch thì hàng năm sẽ tìm cho mình những khu du lịch/ nghỉ dưỡng mới.
Tôi lấy ví dụ Thái Lan là một địa điểm quá quen thuộc, Singapore thì cứ sau 2, 3 năm lại có những địa điểm ăn ở, vui chơi mới nên khách muốn quay lại, Jakarta thì quá đông đúc còn Kualar Lumpua thì giao thông không thuận tiện, nếu chọn một địa điểm theo dạng du lịch “ethical holiday – du lịch về với thiên nhiên” thì tôi sẽ chọn Việt Nam vì phong cảnh thiên nhiên đẹp, tuy nhiên các bạn phải cải thiện phòng ốc, cơ sở hạ tầng, sáng tạo nhiều hoạt động du lịch cho du khách, nâng cao chất lượng hoạt động quản lý du lịch cũng như khả năng giao tiếp Anh ngữ của người bản xứ nữa.
ông Akshay Kulkarni– Giám Đốc Khu vực Nam & Đông Nam Á Dịch vụ Tư vấn Bất Động Sản Khách Sạn, Nghỉ dưỡng của Công ty bất động sản Cushman & Wakefield.
Theo ông tiềm năng du lịch của Đà Nẵng so với các địa điểm du lịch biển khác như Phuket, Bali có điểm gì khác biệt?
Ông Akshay Kulkarni: Tôi nghĩ mỗi địa điểm có một lợi thế riêng, phần lớn các khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng chỉ tập trung khai thác loại hình du lịch biển là chủ yếu. trong khi tại Bali thì có đầy đủ biển – núi – rừng. Vì điều này mà nếu như so sánh Đà Nẵng với Phuket hay Bali, du khách chỉ có thể ở lại Đà Nẵng từ ba đến bốn ngày, trong khi họ hoàn toàn có thể lưu lại Phuket hay Bali bảy ngày, thậm chí hai mươi ngày.
Một điểm hấp dẫn nữa tại Bali là khách du lịch nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại ốc đảo này. Bali tận dụng mọi ưu thế để tiếp thị hình ảnh của một ốc đảo du lịch, nhất quán từ trung tâm thành phố đến các đảo, mỗi một địa điểm bạn đến là có một sự trải nghiệm khác nhau.
Tại Bali, khách du lịch có nhiều lựa chọn cho chuyến du lịch của mình: du lịch biển, du lịch phật giáo, du lịch tâm linh,…
Ở Đà Nẵng, du lịch biển là lựa chọn duy nhất. Đặt chân xuống sân bay Đà Nẵng, nhân viên khu nghỉ dưỡng/ khách sạn đón và đưa bạn đến khu nghỉ dưỡng/ khách sạn. Ở Bali, khi bạn đặt chân đến là đã có cảm giác đây là nơi bạn thỏa thích cho chuyến du lịch của mình, bạn có thể đi bất cứ đâu bạn muốn bởi toàn bộ ốc đảo phục vụ khách du lịch.
Đối với khách du lịch, ấn tượng về Đà Nẵng khó mà định hình cụ thể - Một thành phố lớn đang hình thành? Hay là một địa điểm du lịch hạng sang? Hãy chọn một hướng đi và tập trung vào nó, đây là điều mà các nhà phát triển nên xem xét.
Như vậy là ở đây tiềm năng phát triển của du lịch không chỉ phụ thuộc vào quy mô dự án bất động sản mà phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng?
Ông Akshay Kulkarni: Đúng nhưng chưa đủ. Mục đích của du lịch là trải nghiệm. Đến thành phố Hồ Chí Minh, tôi có thể ở lại đây năm ngày. Đến Đà Nẵng, tôi không biết làm gì cho hết khoảng thời gian ba ngày. Xung quanh khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không có nhiều hoạt động vui chơi giải trí.
Thêm vào đó, bước ra khỏi một khu nghỉ dưỡng hạng sang, khách du lịch không có nhiều lựa chọn thích hợp với nhu cầu của họ. Không có cửa hàng bán lẻ tiện tích, không có shop thời trang hàng hiệu, xung quanh các khu nghỉ dưỡng hạng sang tại Đà Nẵng là những hàng quán của người dân địa phương. Sự kết hợp này không tương thích và hoàn toàn lãng phí tiềm năng du lịch.
Ở Bali, cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn, hoạt động du lịch đa dạng với vô vàn những lựa chọn cho khách du lịch. Tôi có thể đến Bali bốn lần trong năm mà vẫn có nhiều những trải nghiệm mới. Nói về tiềm năng phát triển du lịch, điều quan trọng nhất chính là cung cấp sự trải nghiệm thích thú cho du khách, điều này sẽ mang họ quay trở lại.
Trong giai đoạn 2008 - 2010, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam sôi động với hàng loạt những dự án mới. Liệu có lý do cụ thể nào dẫn đến sự phát triển quá nóng này?
Ông Akshay Kulkarni: Giai đoạn 2008 - 2010 là giai đoạn khó khăn đối với nhiều nền kinh tế trên thế giới, biến các nước mới nổi trở thành điểm đến tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án và thu hồi vốn. Nhiều nhà đầu tư lại muốn mua dự án và tận dụng nguồn vốn. Sau thời điểm đó, cục diện nền kinh tế thế giới có nhiều thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư tới nay có nguồn vốn lớn hơn. Nếu như Việt Nam cải thiện môi trường đầu tư theo như những tiêu chí tôi vừa nhắc đến, độ khả thi của dự án đầu tư sẽ được nâng cao hơn.
Hiện tại thị trường Việt Nam có một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng khá thu hút khách du lịch như Laguna tại Huế, Hyatt Regency tại Đà Nẵng, Hồ Tràm Strip tại Bà Rịa, Vũng Tàu. Tuy nhiên, để được đánh giá là thành công, phải xét đến thời gian hoàn vốn và tỉ lệ sinh lời của dự án, thường trong những năm đầu tiên thì đa số các dự án đều không có lãi.
Đầu tư ở Việt Nam, tỉ suất lợi nhuận phải đạt đến 15-20-25% mới được coi là khả thi. Nhưng ở Singapore, con số này dừng ở 5% cũng được coi là khả thi. Khi xem xét đầu tư, đầu tư ở đâu, dự án nào, ai trực tiếp triển khai, đầu tư vào thời điểm nào, …rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến độ khả thi của dự án.
Ông có khuyến nghị gì để Việt Nam cải thiện môi trường đầu tư và thu hút đầu tư bất động sản khách sạn, nghỉ dưỡng hay không?
Ông Akshay Kulkarni: Nếu tôi có thể khuyến nghị, tôi đề xuất 3 điều sau:
* Một là việc phổ cập và minh bạch chính sách cho các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài không hiểu về luật pháp và chính sách đầu tư tại Việt Nam.
* Thứ hai, về phương diện bất động sản, các nhà đầu tư rất nghi ngại về giá trị đất. Giá đất quá cao cũng là một yếu tố bất lợi cho Việt Nam trong quá trình thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Dù có kinh doanh vận hành tốt đến đâu thì cũng phải một thời gian rất dài mới có thể khấu hao được.
* Thứ ba, Việt Nam có nhiều chính sách hỗ trợ, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh, sinh sống tại Việt Nam nhưng điều kiện và thủ tục để tiếp cận những hỗ trợ này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài không biết tìm thông tin ở đâu. Khắc phục được những điều cơ bản này, Việt Nam sẽ cải thiện được môi trường đầu tư và trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn.
