Rao một đằng giá một nẻo
Đọc một quảng cáo bán nhà trên trang rao vặt, anh Duy, một người có nhu cầu mua nhà, vội vàng lấy điện thoại gọi. Theo đoạn rao bán trên mạng, căn hộ anh đang có ý định mua được rao bán chỉ 12 triệu đồng/m2, tổng giá trị khoảng 700 triệu đồng khá phù hợp với điều kiện tài chính của vợ chồng anh Duy.
Tuy nhiên, sau cuộc gọi tới chủ tin rao vặt, anh Duy đã thất vọng hoàn toàn. Giá rao trên mạng chỉ để tham khảo, cộng với thuế VAT và tiền chênh, giá mỗi mét vuông căn hộ cũng lên tới 15-16 triệu đồng/m2. Trên thị trường còn khá nhiều dự án căn hộ mà người có nhu cầu mua nhà không thể tiếp cận được mức giá gốc.
Để thu hút người mua nhà, không ít chủ đầu tư, môi giới nhà đất cố tình mập mờ trong việc niêm yết giá căn hộ như rao giá chưa thuế, chưa phí bảo trì 2%, bàn giao thô,... nhằm hạ thấp mức giá. Không chỉ vậy, dân môi giới còn thêm vào những lời quảng cáo hấp dẫn như “bán giá gốc, suất ngoại giao”. Sang năm 2014, hiện tượng “tiền chênh” xuất hiện tại hàng loạt dự án căn hộ khiến cho người mua nhà không biết được đâu là giá thực của căn hộ.
Dự án Tay Ho Residence được chào bán với mức giá chỉ từ 24,8 triệu đồng/m2, tuy nhiên mức giá này chưa bao gồm VAT. Dự án Diamond Flower Tower được “cò” đất rao bán từ 28,5-29 triệu đồng/m2, tuy nhiên, theo chủ đầu tư “khách hàng chắc chắn không thể mua với giá dưới 33 triệu đồng/m2”. Dự án Discovery Complex giá được chủ đầu tư công bố là 27 triệu/m2 (chưa VAT), giá thực cũng phải lên tới trên 30 triệu đồng/m2.
Dự án 136 Hồ Tùng Mậu mở bán cuối tháng 3/2014 với giá niêm yết trên dưới 15 triệu đồng/m2, nhưng người mua không thể tiếp cận được giá gốc, mà phải mua với mức chênh phổ biến từ 2-2,5 triệu đồng/m2.
Mới đây, người dân đang xôn xao thông tin biệt thự có giá chỉ 1,4-1,6 tỷ, rẻ hơn cả chung cư. Nhưng thực tế, giá này chỉ là giá đất nền (đã bao gồm thuế VAT, cơ sở hạ tầng như đường, nước... ), chưa bao gồm biệt thự. Nếu khách hàng muốn có biệt thự thì phải trả giá trị gấp đôi, tức từ 3,2-3,5 tỷ đồng.
Không chỉ hạ mức giá bán, không ít môi giới còn thay chủ đầu tư đưa ra mức giá căn hộ. Đơn cử như dự án chung cư ở Linh Đàm, trong khi chủ đầu tư chưa có động thái mở bán căn hộ, nhưng trên thị trường đã xuất hiện dày đặc các tin rao vặt mở bán, với mức giá chỉ 13-15 triệu đồng/m2.
Chiêu trò của môi giới
Một đại diện sàn giao dịch bất động sản tại Trung Hòa - Nhân Chính cho biết, chỉ cần bỏ thuế VAT, phí bảo trì và bỏ nội thất, giá căn hộ sẽ rất thấp. Điều này khiến không ít người mua nhà lầm tưởng. Sau khi khách hàng gọi tới, họ sẽ tìm đủ lý do để đưa ra giá thật của căn hộ, thậm chí còn phải chi thêm khoản tiền chênh. Chính vì thế, đừng nhìn vào những lời rao quảng cáo hấp dẫn mà nghĩ rằng giá BĐS đã rất rẻ. Việc chào bán giá thấp, chưa bao gồm các loại phí sẽ đem lại hiệu quả truyền thông nhưng sẽ làm người mua nhà mất niềm tin.
Trong khi đó, đại diện một chủ đầu tư cho rằng, họ không niêm yết giá chính thức do mỗi tầng, mỗi căn hộ đều có giá riêng. Còn việc thông tin rao bán trên mạng có nhiều giá khác nhau nguyên nhân từ phía môi giới, không thể kiểm soát được. "Họ rao bán thế nào nhưng cũng phải theo giá chính thức và ký hợp đồng thông chủ đầu tư", ông khẳng định.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO cho rằng, thuế VAT là một khoản tiền bắt buộc trong giá mua bán nhà mà người mua cần phải biết, nhưng rao giá bán nhà chưa tính thuế VAT 10% là một sự mập mờ không rõ ràng. “Giá bán 15 triệu/m2 nếu cộng thêm thuế cũng chỉ thành 17 triệu/m2, còn nếu lên đến 20 triệu đồng/m2 là một sự đánh lừa khách hàng, bất luận vì lý do gì”, ông Đức nói.
Pháp luật không quy định cụ thể về việc niêm yết giá bán bất động sản, tuy nhiên vẫn phải thực hiện theo một loạt quy định có liên quan. Giá chào hoặc niêm yết đương nhiên được hiểu là đã bao gồm thuế VAT. Việc niêm yết giá chưa có thuế, mà không ghi rõ điều đó thì là sai pháp luật.
“Đã qua rồi thời kỳ “mua tranh bán cướp”, các chủ đầu tư phải điều chỉnh lại chiến lược kinh doanh, phải chủ động tìm đến khách hàng, giới thiệu sản phẩm, chứng minh được với khách hàng năng lực của mình.
Theo ông Marc Towsend, TGĐ CBRE Việt Nam, thị trường thực sự đang biến đổi, và thiết kế cũng như chất lượng của các kênh quảng cáo tiếp thị thực sự có vai trò quan trọng đối với thành công của dự án. Đã đến lúc cần cải tiến các chiến lược marketing và bán hàng để có được cách tiếp cận gần gũi hơn, phù hợp hơn, ấn tượng hơn tới từng khách hàng, trong khi lại tiết kiệm thời gian và chi phí. Đây cũng chính là lúc để lên các kế hoạch cho các hoạt động truyền thông và tiếp thị mới và hiệu quả.
