Trong khi đó, quỹ căn hộ phổ thông tồn đọng và cả quỹ căn hộ phổ thông trong các dự án đang xây dựng chiếm một tỉ lệ khiêm tốn khoảng 30%. Có nhiều dự báo mặt bằng giá trên thị trường căn hộ phổ thông sẽ tăng trong thời gian tới khi gói 30.000 tỉ được giải ngân thực tế.
Thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá thấp
Theo số liệu của Sở Xây dựng thành phố, qua khảo sát và thống kê từ các quận - huyện, tổng quỹ căn hộ tồn kho là 14.900 căn. Trong đó, chỉ có 2.300 căn đã hoàn thành, số còn lại đang trong nhiều giai đoạn đầu tư. Trong thời gian ngắn trước mắt khó có thể có nguồn hàng đưa ra thị trường.
Trong tổng số 2.300 căn hộ đã hoàn thành tồn kho, chiếm 70% là căn hộ có diện tích lớn, chỉ có 30% quỹ căn hộ tồn kho có diện tích nhỏ. Từ trước đến nay, quỹ căn hộ thương mại được xếp vào loại phổ thông (có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) chỉ chiếm chưa đến 30% của tổng quỹ căn hộ trên thị trường.
Thông tư 07 của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7.1.2013 của Chính phủ, xác định các đối tượng được vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội; vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và vay vốn để đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Nếu chiếu với các quy định về điều kiện để được vay mua nhà có hỗ trợ lãi suất thì quỹ căn hộ tồn kho ở TPHCM có thể đáp ứng được các điều kiện kể trên là không nhiều.
Trên thực tế ở TPHCM, tình trạng thừa căn hộ giá cao, thiếu căn hộ giá thấp đã tồn tại trong nhiều năm. Trong suốt thời kỳ khó khăn của thị trường BĐS kéo dài từ năm 2008 đến nay thì phân khúc căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng ít bị tác động bởi khó khăn chung.
Một loạt các DN chuyên đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp như Lê Thành, Nam Long... hầu như không có hàng bị tồn kho. Dự án Ehome 3 của Cty Nam Long đã bán toàn bộ 2 block gồm 300 căn hộ chỉ trong vòng có vài tháng, vượt kế hoạch bán hàng đến 6 tháng...
Một tín hiệu đáng mừng, theo thông tin từ Hiệp hội BĐS TPHCM, đã có 31 dự án nhà ở thương mại xin được chuyển sang làm dự án nhà ở xã hội. Muốn chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội DN phải điều chỉnh để phù hợp với tiêu chí về diện tích, giá bán cho phù hợp với quy định. Vì vậy, trong thời gian tới, tỉ lệ căn hộ có diện tích nhỏ trên thị trường căn hộ sẽ tăng lên đáng kể.
Ẩn số giá căn hộ phổ thông
Để đón đầu luồng tiền cho vay ưu đãi mua nhà của NHNN, trong tuần qua một loạt các DN BĐS lục tục đưa hàng ra thị trường. Công ty CP BĐS Nam Việt mở bán hơn 100 căn tại dự án cao ốc Hưng Phát, với giá từ 14,7 triệu/m2, tức khoảng 1,03 tỉ/căn hộ...
Theo giám đốc một sàn giao dịch BĐS lớn trên địa bàn thành phố thì cho đến thời điểm hiện nay, gói 30.000 tỉ đồng chưa thể tới tay người tiêu dùng, nhưng đã tạo ra những tác động tâm lý tốt cho thị trường căn hộ phổ thông.
Vị giám đốc này còn lo ngại, một khi gói 30.000 tỉ được giải ngân thực tế sẽ có những tác động đáng kể lên mặt bằng giá của thị trường căn hộ phổ thông. Số tiền 30.000 tỉ đồng tương đương giá trị của khoảng 30.000 - 40.000 căn hộ phổ thông (chiếm khoảng 60% quỹ căn hộ tồn đọng hiện nay). Chắc chắn khi số tiền này được đưa vào một thị trường chật hẹp như thị trường căn hộ phổ thông, sẽ tác động lên mặt bằng giá.
Khi những giải pháp tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường theo Nghị quyết 02 của Chính phủ mới chỉ bắt đầu đi vào cuộc sống thì đã có những lo ngại về khả năng thị trường căn hộ phổ thông tăng giá.
Tất cả các giải pháp hỗ trợ thị trường đều nhằm đến phân khúc căn hộ phổ thông, thông qua đó kích thích toàn bộ thị trường chuyển động. Khối lượng tiền khổng lồ đổ vào phân khúc chật hẹp này có khả năng thổi căng bong bóng giá căn hộ phổ thông.
Đã có nhiều dự báo, nhiều kịch bản của thị trường BĐS được nhiều chuyên gia đưa ra, trong đó phần nhiều đều đưa ra những dự báo lạc quan. Quy luật kinh tế thị trường cho thấy, trong bất cứ lĩnh vực nào khi cầu lớn hơn cung, người tiêu dùng ít có cơ hội lựa chọn và giá sẽ tăng.
