Theo Tờ trình liên ngành (Sở Tài chính- Tài Nguyên và môi trường- Cục Thuế Hà Nội - Xây dựng - Công ty CP may Lê Trực) số 820 ngày 21/2/2014 trình Uỷ ban nhân dân Tp Hà Nội về xác định giá trị quyền sử dụng đất, đơn giá bán chung cư tại dự án này được thống nhất là 26,545 triệu đồng (chưa VAT).
Tờ trình này sau đó đã được UBND Tp Hà Nội phê duyệt tại QĐ số 1681/QĐ-UBND ngày 28/3/2014
Đơn giá cho thuê khu văn phòng, thương mại là 289,191 nghìn đồng/m2 (khoảng 13,2 USD/m2).
Và đơn giá cho bán căn hộ nhà vườn là 110,331 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại thời điểm tháng 2/2014, thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực.
Khi đó, giá cho căn hộ ở dự án nhất nhì Hà Nội thuộc quận Hoàng Mai, không phải là trung tâm Hà Nội đã ở mức 39-41 triệu đồng/m2.
Trên các trang web sàn phân phối bất động sản, giá bán căn hộ tại đây đã là 63-68 triệu đồng/m2. Những căn đẹp, có vị trí đẹp nhất thì có lúc, giá được hết tới 78-80 triệu đồng/m2.
Trên một trang sàn bất động sản, một khách hàng đã đăng tải thông tin rao bán ngày 29/9 với mức giá khẳng định là cắt lỗ, đã lên tới 63 triệu đồng/m2 cho căn 149m2 và căn 57m2, cao hơn 36,5 triệu đồng/m2 so với giá tính để nộp tiền cho nhà nước của chủ đầu tư.
Hầu hết, các giao dịch quảng cáo bán giá gốc căn hộ tại đây đều cho thấy một mức giá thị trường ở 8B Lê Trực đều hơn 60 triệu đồng/m2.
Với thông tin này, giá bán lỗ cũng đã từ 3,6 tỷ đồng cho căn nhỏ và khoảng 9,4 tỷ đồng cho căn lớn.
Có thể thấy, mức giá căn hộ mà chủ đầu tư tính toán và được Hà Nội phê duyệt để thực hiện nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước chỉ bằng 33-43% so với giá thị trường được các nhà phân phối rao bán.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì tiền thu sử đụng đất phải được tính trên cơ sở giá thị trường.
Giả sử mức giá rao bán trên đây là thực chất của các giao dịch mua bán thì giá một căn hộ có giá thị trường từ gần 10 tỷ đồng, chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền sử dụng đất chỉ với mức giá trên dưới 4 tỷ đồng/căn.
Cùng đó, căn hộ nhà vườn hiện nay cũng được rao giá trên thị trường đã là 370 triệu đồng/m2, gấp hơn 3 lần so với giá mà chủ đầu tư tính với Nhà nước.
Với khu văn phòng thương mại, mức giá cho thuê được tính toán là 298.191 đồng/tháng/m2 chưa có VAT (khoảng 13 USD/m2)
Dự án 8B Lê Trực được quảng cáo là văn phòng hạng A. Theo tổ chức tư vấn BĐS CBRE, thời điểm tháng 11/2014 ở khu trung tâm Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A đã là trên 30 USD/m3 và ở khu phía Tây Hà Nội là khoảng 22 USD/m2.
Giá thuê văn phòng hạng B cũng đã hơn 16 USDm2.
Thuyết minh cho các đơn giá này, liên ngành các sở tại tờ trình này đánh giá do diện tích đất giao thu tiền sử dụng đất là nằm phía trong của dự án, không tiếp xúc trực tiếp với đường Lê Trực nên không được hưởng lợi thế kinh doanh từ việc tiếp xúc mặt đường này.
Phần diện tích tiếp xúc với đường Lê Trực là diện tích đất thuê hàng năm để xây dựng hạ tầng chung của khu vực nên diện tích đất được giao này
Tuy nhiên, khi dự án này khởi công xây dựng thì đường Trần Phú kéo dài kết nối ra Kim Mã thì dự án đã có một vị thế rất đẹp.
Trên cơ sở tờ trình này, UBND TP. Hà Nội đã ban hành quyết định 1681 của UBNT TP. Hà Nội ngày 28/3/2014 phê duyệt, dự án 8B Lê Trực có số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách là 144,2 tỷ đồng.
Mức tiền trên tương đương với mức giá thu tiền sử dụng đất là gần 57,7 triệu đồng, bằng 2,12 lần giá đất theo quy định của thành phố.
Cũng theo tờ trình của các sở liên ngành, để có con số 144 tỷ đồng tiền sử dụng đất trên, Nhà nước tính trên cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất ở 2 khu vực.
Đối với diện tích đất xây chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng, giá trị quyền sử dụng đất là 82,225 tỷ đồng. Giá thu tiền sử dụng đất cho khu vực này tương ứng là 45,859 triệu đồng/m2.
Đối với diện tích xây dựng nhà vườn, giá trị tiền sử dụng đất được xác định là 61,966 tỷ đồng, tương ứng giá thu tiền sử dụng đất là 87,771 triệu đồng/m2.
Tiền sử dụng đất được xác định bằng doanh thu trên diện tích đất dự án được giao, thuê từ đi tổng chi phí phát triển bao gồm 14% lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.
Do doanh thu trên được tính với mức giá căn hộ chỉ 26,5 triệu đồng/m2 nên tiền thuê đất cũng sẽ chỉ bằng 1/2- 2/3 nếu so với mức giá đang rao bán trên với việc tính theo mức giá thị trường là khoảng 60 triệu đồng/m2.
Và giả sử mức giá rao bán trên được xác nhận trong giao dịch thì mức tiền sử đất có thể lên tới 300 tỷ đồng.
