Chỉ vài năm trước, thị trường bất động sản thương mại châu Á chủ yếu được thúc đẩy bởi Trung Quốc. Với nền kinh tế bùng nổ khi đó của quốc gia tỷ dân, thật dễ dàng lấp đầy các tòa tháp văn phòng ở các thành phố thịnh vượng như Bắc Kinh, Thượng Hải hay Hong Kong.
Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế phục hồi chưa thực sự ổn định của Trung Quốc cũng như thị trường bất động sản suy thoái kéo dài, trọng tâm đã chuyển sang các quốc gia và khu vực lân cận, đặc biệt là Việt Nam và Ấn Độ.
Bất động sản các nước nóng lên
Ngày càng có nhiều công ty đa quốc gia đa dạng hóa hoạt động ở châu Á ngoài Trung Quốc. Theo báo cáo của công ty môi giới Jones Lang LaSalle, tổng diện tích cho thuê ở Châu Á trong quý đầu tiên cao hơn 5% so với mức trung bình của 5 năm qua.
Điều đó hoàn toàn trái ngược với Mỹ, nơi con số này giảm 29% và ở Châu Âu, giảm 1/3 so với mức trung bình 5 năm.
Tập đoàn môi giới CBRE Group Inc. dự đoán tiền thuê nhà tại các thành phố lớn nhất của Trung Quốc sẽ giảm tới 6% trong năm nay.
Trong khi đó, tại TP. HCM, giá thuê bất động sản đã tăng 6,6% trong quý 1/2024 so với cùng kỳ năm ngoái - một trong những mức tăng lớn nhất ở Châu Á, theo công ty môi giới bất động sản Knight Frank LLP.
Giá thuê bất động sản ở TP. HCM tăng 6,6% trong quý đầu tiên so với cùng kỳ năm ngoái. (Ảnh: Getty Images)
Ấn Độ cũng ghi nhận diện tích cho thuê được ký kết trong quý đầu tiên cao kỷ lục. "Trước đây, câu chuyện của châu Á luôn chịu sự chi phối bởi Trung Quốc", Jeremy Sheldon, Giám đốc thị trường Châu Á Thái Bình Dương tại JLL cho biết. "Bây giờ, Trung Quốc vẫn cực kỳ quan trọng, nhưng vẫn còn nhiều tiềm năng khác ở ngoài kia".
Ấn Độ đang dần làm lu mờ sự thống trị của Trung Quốc trong lĩnh vực sản xuất khi các công ty đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Quốc gia đông dân nhất thế giới này là nơi đặt nhà máy sản xuất điện thoại di động lớn nhất của Samsung, đồng thời các nhà sản xuất theo hợp đồng ở đó cũng sản xuất ít nhất 7% lượng iPhone của Apple.
Tháng 11/2023, giá trị xuất khẩu đồ điện tử của Ấn Độ sang Mỹ bằng 7,7% giá trị xuất khẩu của Trung Quốc - không nhiều nhưng gấp ba lần so với hai năm trước đó, theo Fathom Financial Consulting ở London (Anh). Tỷ lệ xuất khẩu giữa Ấn Độ và Trung Quốc sang Anh cũng tăng hơn gấp đôi trong giai đoạn này, lên 10%.
Nhu cầu về mặt bằng đặc biệt mạnh mẽ do sự bùng nổ của lĩnh vực công nghệ và tài chính. Trước đây, Ấn Độ thường được coi là nơi đặt văn phòng hỗ trợ, thì hiện nay ngày càng nhiều công ty nước ngoài đang thành lập các trung tâm nghiên cứu và phát triển tại quốc gia này.
Henry Chin, Giám đốc nghiên cứu khu vực Châu Á Thái Bình Dương tại CBRE cho biết: "Hầu hết nhu cầu mở rộng của các công ty đa quốc gia hiện nay đều ở Ấn Độ".
Giá thuê mặt bằng tại Mumbai tăng 5,6% và Delhi tăng 3,6% vào năm 2023. Chẳng hạn, công ty tài chính ICICI Securities đã đặt thuê 17.400 m2 tại khu phát triển Mindspace Juinagar ở Mumbai, và Nvidia đã ký hợp đồng thuê mới cho 6.780 m2 tại tòa tháp HQ27 cao 16 tầng gần Delhi, theo Cushman & Wakefield.
Theo CBRE, các công ty cũng đang mạo hiểm vươn ra ngoài các trung tâm kinh tế lớn đến các thành phố như Chennai và Bengaluru - những trung tâm công nghệ với nguồn nhân lực tiềm năng dồi dào của Ấn Đổ. Công ty sản xuất chất bán dẫn Qualcomm năm ngoái đã thuê 46.450 m2 tại Chennai, cũng như 55.740 m2 tại Bengaluru.
Tháp HQ27 gần Delhi, Ấn Độ. (Ảnh: HQ27)
Tại Việt Nam, cam kết đầu tư nước ngoài đã tăng 1/3 vào năm ngoái khi đất nước nổi lên như một lựa chọn thay thế quan trọng cho Trung Quốc, với phần lớn vốn đổ vào lĩnh vực sản xuất. Các nhà cung cấp của Apple, Intel và Samsung hiện đều có cơ sở sản xuất tại đây, và Meta Platforms cho biết họ đang cân nhắc việc mở rộng đầu tư vào Việt Nam.
"Đặc biệt, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng giá thuê mặt bằng rất cao", Christine Li, Trưởng bộ phận nghiên cứu Châu Á Thái Bình Dương của Knight Frank cho biết. "Nhu cầu thực sự đang dịch chuyển từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á và Ấn Độ".
Cơ hội từ sự dịch chuyển khỏi Trung Quốc
Thị trường bất động sản Trung Quốc phải đối mặt với hai vấn đề. Thứ nhất, ngày càng có nhiều công ty theo đuổi cái gọi là chiến lược "Trung Quốc +1"- chuyển hoạt động sản xuất ra khỏi đại lục để giảm thiểu nguy cơ rạn nứt trong quan hệ giữa Trung Quốc với Mỹ và Liên minh châu Âu (EU).
Thứ hai là tốc độ xây mới tăng trong khi nhu cầu giảm mạnh. Knight Frank chỉ ra rằng ngay cả khi 1/4 văn phòng chất lượng hàng đầu ở trung tâm công nghệ phía nam Thâm Quyến vẫn còn trống, việc xây dựng mới vẫn tiếp tục và sẽ tăng diện tích sẵn có ở đó lên 23% trong năm nay. Tòa nhà China Venture Capital Building 52 tầng và một phần của khu phát triển đa tháp Qianhai Exchange Square, cả hai đều khai trương vào năm nay, sẽ cùng bổ sung thêm hơn hơn 278.000 m2 diện tích mặt bằng trong khu vực.
Các nhà đầu tư đang chú ý và tìm kiếm cơ hội ở những quốc gia được hưởng lợi từ sự dịch chuyển khỏi Trung Quốc.
Goodwin Gaw, chủ tịch công ty đầu tư bất động sản tư nhân Gaw Capital Partners, công ty đang quản lý tài sản trị giá hơn 30 tỷ USD, đặc biệt lạc quan về Việt Nam, nơi công ty ông sở hữu các dự án phát triển như Lim Tower, tòa nhà 34 tầng ở trung tâm TP. HCM.
"Chừng nào còn căng thẳng địa chính trị giữa Trung Quốc và Mỹ thì chiến lược Trung Quốc +1 sẽ còn tiếp tục", Gaw nói với Bloomberg.