Nhiều năm qua, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền) diễn ra tràn lan, để lại rất nhiều hệ luỵ cho việc phát triển đô thị. Và mới đây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 được dư luận đặc biệt quan tâm, đó là quy định về phân lô, bán nền đã được siết chặt hơn so với Bộ Luật trước đây.
Quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã. Con số này tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành.
Cụ thể, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định: không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô, bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3. Đối với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định những khu vực mà chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Việc phát triển ồ ạt các dự án phân lô bán nền tại nhiều địa phương đã để lại nhiều hệ lụy
Phân lô bán nền, đầu cơ rồi bỏ hoang
Có đến hơn 90% nguồn cung mua bán đất nền là những sản phẩm được các cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án bán hàng. Loại hình này có diện tích, giá bán phù hợp, nguồn cung phong phú, phù hợp với tài chính của nhiều người nên dễ tiếp cận hơn. Nó có thể "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy, giá bán lại rẻ hơn so với những dự án đất nền đã hoàn thiện về quy hoạch. Vì thế, đất nền tự tách thửa trong nhiều năm qua luôn được ưa chuộng hơn so với đất nền chính quy. Tuy nhiên, việc phát triển ồ ạt các dự án phân lô bán nền tại nhiều địa phương đã để lại nhiều hệ lụy, không những không phát huy được hiệu quả sử dụng đất, mà còn gây nên tình trạng dự án ma, đầu cơ, thổi giá đất, sốt nóng sốt lạnh rồi bỏ hoang.
Bãi Dài xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội là khu đất chỉ bám mặt đường 20 m. Thế nhưng, chỉ cần làm một con đường nhỏ chạy dài theo khu đất, là người ta đã phân ra thành 20 lô đất nhỏ, mỗi lô chỉ khoảng 50 - 60 m2. Cách khu này vài trăm mét, một khu đất khác rộng hơn, được phân thành hơn 100 lô đất nền. Người dân ở đây cho biết, dọc con đường này, có tới cả chục khu đất to nhỏ khác nhau được phân lô. Sôi động nhất là giai đoạn 2020-2021.
Một người dân cho biết: "Dân làm nương, làm rẫy, thu hoạch không được bao nhiêu. Có người vào mua thì người ta bán, dân bán thì chủ gom, san lấp thành bãi để người ta bán phân lô".
Còn nhà đầu tư này, 3 năm trước đã mua khá nhiều lô đất nền ở đây với giá từ 1 đến 1,2 tỷ. Giao dịch nhanh gọn, chớp nhoáng cũng là thời điểm thị trường sôi sục, phân lô bán nền tràn lan, xuất hiện nhiều dự án ma, đất nền bị thổi giá, mua đi bán lại. Tình trạng sốt đất nền xảy ra ở nhiều tỉnh thành từ Bắc vào Nam, mà đỉnh điểm mà đầu năm 2021.
Nhà đầu tư này cho biết: "Chỉ có đi các vùng, khu công nghiệp thì sẽ lên nhanh hơn".
Cơn sốt đất ở nhiều tỉnh thành phố đi qua, giao dịch 3 năm nay trầm lắng. Và hàng nghìn khu đất nhỏ lẻ, đất trồng cây, đất nông nghiệp diện tích chỉ từ 1000 – 2000 m2, thậm chí nhỏ hơn được nhiều cá nhân, doanh nghiệp mua thu gom của các hộ gia đình, rồi chuyển đổi mục đích sử dụng để phân lô bán nền. Nhiều lô đất được bán qua tay rất nhiều người nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc dùng làm nơi chăn thả gia súc.
Đất đai được xem là nguồn lực lớn và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội các địa phương. Tuy nhiên, dù chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng diện tích đất bị phân lô bán nền trên cả nước tương đối lớn. Kèm theo đó là một nguồn tiền đầu tư cũng rất lớn lại nằm yên tại những lô đất bỏ hoang.
Phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích đối với một phần nhỏ những người đầu cơ
Xu hướng thị trường sau khi siết chặt phân lô bán nền
Đất đai được xem là nguồn lực lớn và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của địa phương. Vì thế làm sao để phát huy tối đa giá trị của tài nguyên này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chặt chẽ hơn hoạt động phân lô, bán nền, được kỳ vọng là giải pháp mạnh nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất nền, lãng phí nguồn lực đất đai, cũng như giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.
Việc phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ làm gia tăng dân số, tạo áp lực, phá vỡ quy hoạch cơ sở hạ tầng của các địa phương. Hơn thế, đây là hình thức đầu tư được cho là có nhiều rủi ro, khi mà thời gian qua ghi nhận việc mua bán đất nền ở nhiều địa phương không có sổ đỏ. Bởi chủ đất không được cấp có thẩm quyền cho phép phân lô, tách thửa, không có sổ đỏ.
Luật sư Nguyễn Danh Huế - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội nêu ý kiến: "Rất nhiều người dân rơi vào tình trạng tiền mất, tật mang. Lựa chọn được những miếng đất, được mua những miếng đất phân lô của các chủ đầu tư không có năng lực, phân lô bán nền đất ở trái phép tràn lan, phá vỡ hết quy hoạch đô thị. Nó là môi trường rất lý tưởng cho tình trạng tiêu cực và tham nhũng. Rất nhiều quan chức ở địa phương đã bị khởi tố hình sự".
Có thể khẳng định, phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích đối với một phần nhỏ những người đầu cơ, nguồn tiền xã hội bị "chết" trong đất, chỉ sinh lời qua chiêu trò giao dịch, mua bán mà không tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, khiến nền kinh tế bị trì trệ.
Ông Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội nhận định: "Hàng loạt các khu dự án phân lô bán nền bị bỏ hoang và chôn tiền ở đó rất lớn. Đó là một sự lãng phí của xã hội. Và hệ lụy thứ ba là các dự án ma cũng mọc lên. Vì nhiều người sẽ lợi dụng tình trạng đó để vẽ ra bản đồ quy hoạch, vẽ ra các khu vực phân lô bán nền để lừa đảo. Rõ ràng, những yếu tố đó tạo ra những sự bất ổn của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường đất nền trong thời gian vừa qua".
Luật sư Nguyễn Danh Huế - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội nêu ý kiến: "Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tôi cho rằng rất kịp thời và đáp ứng được yêu cầu thực tế cuộc sống hiện nay đang đặt ra rất nhiều cấp bách, giảm thiểu tình trạng đầu cơ bất động sản, giữ cho thị trường bất động sản được minh bạch, tránh cho việc đầu cơ bất động sản tràn lan và bất động sản bị đẩy giá lên không đúng với thực tế, sẽ ổn định giá, tránh việc đầu cơ và loại bỏ tình trạng rủi ro về mặt pháp lý cho người dân, giúp cho việc quản lý Nhà nước về đất đai được thông suốt và thị trường bất động sản được phát triển một cách bền vững, lành mạnh".
Theo dự báo của nhiều sàn bất động sản, việc siết chặt phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng tiếp cận đất nền sẽ giảm sút so với trước đây. Thị trường đất nền rất có thể sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời được rao bán với mục đích là để thoát hàng, chấp nhận cắt lỗ giảm giá.
Siết chặt việc phân lô bán nền là quy định vô cùng cần thiết phải có. Bởi nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua đất cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường, qua đó tạo động lực cho phát triển đô thị đồng bộ và hiện đại.
