Hàng trăm biệt thự liền kề ở Hà Nội bị bỏ hoang, vì sao?

Theo ghi nhận của phóng viên, tại Hà Nội hiện có hàng trăm nhà biệt thự, liền kề đang bị bỏ hoang rải khắp khu vực dự án.

Nằm trên đường Quốc lộ 32, khu đô thị Lideco tại thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm bắt đầu khởi công xây dựng vào năm 2007, hoàn thành năm 2013, tổng diện tích 38,23 ha với chi phí đầu tư gần 800 tỷ đồng.

Dù dự án hoàn thành từ nhiều năm trước, nhưng hiện nay, chỉ một số ít căn biệt thự, nhà liền kề có người sinh sống, số còn lại vẫn bị bỏ hoang, không có người ở.

Một dự án khác là khu đô thị Dương Nội (phường Dương Nội, quận Hà Đông), là dự án lớn phía Tây Hà Nội do Tập Đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công từ năm 2008 với tổng mức đầu tư ban đầu 7.642 tỷ đồng. Dù hạ tầng, cảnh quan, đường xá, hệ thống đèn chiếu sáng và các hạng mục đã đầy đủ nhưng lượng cư dân chuyển về ở rất ít.

Con đường dẫn vào các khu biệt thự này cỏ dại mọc cao quá đầu người, sân phủ đầy rêu phong, rác thải, đường xá xung quanh vắng vẻ, không bóng người qua lại… Các vòi nước, bể nước lộ thiên gãy vỡ, xuống cấp, nhếch nhác. Bên trong khu đô thị, nhiều căn được giao bán hoặc cho thuê làm văn phòng, nhưng cả năm vẫn không có người đến hỏi.

Mặc dù bị bỏ hoang nhưng giá biệt thự, liền kề, shophouse vẫn được rao bán ở mức rất cao. Trên các trang thông tin mua bán nhà đất, giá được rao bán từ 23-31 tỷ đồng/căn, cao gấp 2-3 lần thời điểm mua vào năm 2010, nhưng hầu như không có giao dịch.

Giá bất động sản có dấu hiệu "nóng" trở lại, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội tăng cao nhưng nhiều dãy biệt thự vẫn bị bỏ hoang lạnh lẽo khiến nhiều người dân cảm thấy nuối tiếc vì lãng phí.

Có hay không tình trạng đầu cơ?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay, kinh doanh bất động sản vẫn là hình thức kinh doanh mang lại hiệu quả cao, người dân có thể làm giàu từ kinh doanh bất động sản vì chỉ cần mua để đó, cứ vài năm là giá có thể tăng gấp đôi. Khi có bất kỳ dự án bất động sản nào, nhà đầu tư lại “tranh cướp” nhau để mua, với hy vọng một thời gian sau giá sẽ tăng lên nhiều lần, khả năng sinh lời được kỳ vọng cao hơn lãi suất của ngân hàng.

Một khu đô thị được xây dựng nên nhưng khi rao bán lại không có người mua sẽ trở thành các khu đô thị “ma”. Hiện nay, Việt Nam có rất nhiều khu đô thị “ma”, nhà xây bề thế, to đẹp nhưng lại bỏ hoang, xuống cấp.

“Nhiều nơi không có đủ hạ tầng phục vụ cho cuộc sống, nhưng cũng có nơi đã được trang bị đầy đủ hạng mục như Khu đô thị Dương Nội chẳng hạn, nhưng những khu đô thị như thế này thường để phục vụ cho mục đích kinh doanh chứ không phù hợp để ở hoặc phù hợp với người dân có mức thu nhập trung bình. Những "khu đô thị ma" thường là khu đô thị cao cấp, villa hoặc nhà liền kề đều ở mức giá khá cao, kể cả giới trung lưu cũng khó có điều kiện mua được. Đó chính là lý do cơ bản khiến những nơi này bị bỏ hoang rất nhiều”, ông Đặng Hùng Võ cho hay.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, nhu cầu đầu tư và ở thực luôn song hành trên thị trường bất động sản. Thế nhưng, tại nhiều khu đô thị, nhà đầu tư mua đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn đến 70%, chỉ số ít là để ở thực.

Khi thị trường qua giai đoạn "sốt”, những nhà đầu tư sẽ ôm đống tài sản này đợi chu kỳ mới. Người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng mua vì giá bị đẩy lên quá cao hoặc do dự án thiếu nhiều cơ sở hạ tầng phục vụ cuộc sống. Ông Võ nhận định, nguyên nhân đến từ mục đích đầu cơ găm hàng chờ lướt sóng. Việc này tạo ra hệ luỵ giá nhà tiếp tục leo thang, vượt quá khả năng của người dân.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, việc nhiều biệt thự bị bỏ hoang thể hiện việc đánh giá nhu cầu của thị trường chưa được kỹ lưỡng, đầy đủ và chưa tính toán thật chi tiết cụ thể về nhu cầu về nhà ở của người dân. Biệt thự là một trong những sản phẩm thuộc phân khúc nhiều tiền dành cho giới thu nhập cao.

Những khu đô thị bị bỏ hoang hiện nay phần lớn nằm ở khu vực gần như không có đủ cơ sở hạ tầng thiết yếu để phục vụ nhu cầu cuộc sống, trong khi những nhóm đối tượng này đòi hỏi chất lượng cuộc sống cao. Trên cơ sở đó đã tạo ra một nhóm người không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn mua với mục đích đầu tư sinh lợi là chính.

Cũng theo ông Đính, phần lớn các dự án hiện nay tập trung vào phân khúc cao cấp phục vụ đầu tư, đầu cơ nhiều hơn là phục vụ cho nhu cầu thiết yếu. Nhóm phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp thì hầu như không xuất hiện ở thị trường Hà Nội, TP.HCM hay các đô thị lớn. 

Đây lại là nhu cầu thiết yếu với đại bộ phận dân chúng, người lao động công nhân, viên chức, cán bộ, chiến sĩ… những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng lại gần như không có sản phẩm để đáp ứng cho họ. Nguồn lực, dự án chủ yếu dồn vào những dự án có tính trung lưu, thượng lưu phục vụ cho người có thu nhập cao, đời sống cao.

“Việc tính toán thiết kế các dự án chưa được nghiên cứu cẩn thận kỹ lưỡng và phù hợp đã tạo nên sự lệch lạc về nguồn cung thị trường. Trong khi đó chúng ta thiếu hẳn phân khúc nhóm nhà ở dành cho người nghèo, người có thu nhập thấp, cán bộ công nhân, viên chức, đó là nghịch lý của thị trường nhà ở hiện nay. Nếu không giải bài toán này thì thị trường nó sẽ mất cân đối, không đi đúng và trúng với sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở”, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, biệt thự bỏ hoang là sự lãng phí cả về sử dụng đất, công trình và mất mỹ quan đô thị. Tại Hà Nội, không ít dự án không có người sử dụng, lãng phí nhất chính là đất bỏ hoang, bị găm giữ.

Để hạn chế tình trạng này, ngay từ khâu phê duyệt, cơ quan chức năng phải từ chối cho phép phát triển các dự án không phù hợp với nhu cầu của xã hội, nhu cầu của nhóm bộ phận chưa đảm bảo đầy đủ yếu tố để đáp ứng được nhu cầu ấy; Khuyến khích các dự án có tính phù hợp với nhu cầu thực của xã hội nhiều hơn.

Với những hành vi để đầu cơ, đẩy giá, thổi giá thì thuế sẽ áp thuế để hạn chế hành vi đó và khuyến khích việc tạo ra sản phẩm phù hợp hoặc đầu tư vào các bất động sản để tạo ra những giá trị khác cho xã hội, tạo ra giá trị, tạo ra việc làm, tạo ra nguồn thu thuế. Về dài hạn, cần sớm có bộ luật sắc thuế về tài sản, bất động sản; Nên đánh thuế cao để tránh lãng phí tài nguyên đất. Trên thế giới đã có luật này nhưng ở Việt Nam hiện nay chưa có.

Đồng quan điểm GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, việc tăng thuế nhà đất là giải pháp hữu hiệu để hạn chế đầu cơ. Nhiều nước trên thế giới đang áp dụng việc đánh thuế nhà đất cao, nhà đất càng không được sử dụng càng bị đánh thuế mạnh. Như vậy, không ai dám đầu cơ, người có nhà buộc phải đến ở hay cho thuê. Do đó, cần đánh thuế nhà đất ở mức 1%/năm để chống đầu cơ, thay vì như hiện nay chỉ ở mức 0,15% giá trị bất động sản.