Những bất ổn của "cơn sốt" Condotel đã được các chuyên gia kinh tế cảnh báo từ năm 2016, khi hình thức đầu tư bất động sản này nở rộ tại rất nhiều tỉnh như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc… Nhưng chỉ đến khi Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", cú sốc Condotel được thổi bùng lên với nhiều quan ngại về sự sụp đổ theo chuỗi, kéo theo hàng nghìn nhà đầu tư đổ tiền tỷ vào đầu tư điêu đứng, thậm chí vỡ nợ.
Theo các chuyên gia, Condotel không sai nhưng bị bóp méo trong bối cảnh chưa có bối cảnh pháp lý cho loại hình bất động sản mới không khác gì một quả bom hẹn giờ chỉ chờ phát nổ.
Cocobay Đà Nẵng vỡ trận mở đầu cho cú sốc Condotel?
Méo mó mức cam kết đầu tư
Viện dẫn những thị trường phát triển Condotel như Bali (Indonesia) hay Phuket (Thái Lan), thì mức cam kết đầu tư chỉ ở mức 5%, Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương từng cho rằng, mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 đến 10 năm, như các chủ dự án condotel quảng cáo ở Việt Nam là quá cao, thậm chí không tưởng.
Mức bất khả thi của cam kết lợi nhuận 12% cũng được Tiến sĩ Huỳnh Thế Du - giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý thuộc Đại học Fulbright Việt Nam phân tích rõ ràng.
Ông chia sẻ trên trang cá nhân ngay sau khi cơn địa chấn Cocobay Đà Nẵng bùng nổ: "Với bất kỳ ai, khi có cơ hội đầu tư với suất sinh lời 12% và có thể vay nợ với lãi suất thấp hơn đó (8% chẳng hạn) đều biết có thể làm giàu bằng cách vay nợ thật nhiều để đầu tư. Khi đó chỉ có việc ngồi mát ăn bát vàng.
Nếu tất cả mọi người đều có cơ hội như vậy thì ắt hẳn phải có gì đó trục trặc mà nó sẽ bục ra một lúc nào đó trong tương lai vì "too good to be true" (tốt không thể tin được).
Vị chuyên gia của Fulbright cho rằng, dòng tiền có được từ mô hình Condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận cho mình chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều
Trong thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TPHCM, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỷ suất 12% của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.
"Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. Phải chăng thị trường ở Việt Nam đã đến ngưỡng này?", TS Huỳnh Thế Du viết.
Ông cảnh báo, việc Cocobay Đà Nẵng ngưng trả lợi nhuận cam kết 12%/năm có thể là điểm khởi đầu cho cuộc khủng hoảng chu kỳ 10, một điều rất không mong đợi.
Băm nát quy hoạch
Trong công cuộc tìm lối thoát cho Condotel, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đề xuất chuyển đổi Condotel sang căn hộ chung cư. Nhiều ý kiến cho rằng, sẽ có nhiều hơn dự án xin chuyển đổi, khiến cho quy hoạch bị băm nát, gây áp lực lên hạ tầng, quản lý.
"Làm gì có chuyện nhà xây xong rồi mới điều chỉnh? Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn sẽ bị ảnh hưởng.
Không thể vì giải quyết khó khăn của chủ đầu tư mà chiều theo đề nghị đó. Tôi rất mong các cơ quan chức năng cần thận trọng trong xem xét đề xuất này, không nên vì những cái trước mắt", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ với báo giới.
Đà Nẵng chấp thuận điều chỉnh 1.500 căn Condotel Cocobay Đà Nẵng sang căn hộ chung cư.
TS Nguyễn Trí Hiếu cũng nhấn mạnh, Đà Nẵng và nhiều địa phương đang có hình thức Condotel sẽ phải cân nhắc, nếu chuyển Condotel thành căn hộ sẽ kéo theo áp lực về dân số, hạ tầng, tiện ích... kèm theo của các khu dân cư, méo mó quy hoạch đã được phê duyệt, làm sai lệch quy hoạch cũ.
Các chuyên gia cho rằng, cần có một khung pháp lý rõ ràng cho Condotel, không nên vì gỡ rối cho một dự án mà làm rắc rối thị trường Condotel.
Tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Văn bản có nội dung yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)… hoàn thành trong quý 3/2019.
Ngoài ra, Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, resort, officetel…) theo đúng quy định của pháp luật, hoàn thành trong quý 3/2019.
Tuy nhiên, dù đã sang quý 4, các bộ ngành vẫn chưa có động thái mới nào trong việc ban hành các quy định liên quan tới pháp lý của các loại hình bất động sản mới này.