Giá bán tăng theo tiền sử dụng đất
Đầu năm 2020, Đồng Nai thông qua nghị quyết về bảng giá đất 5 năm, giai đoạn 2020 - 2024. Trong đó, giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tăng từ 1,5 - 4 lần so với giá đất giai đoạn trước. Tất cả dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng bị "đội" vốn lên khá cao, do tiền sử dụng đất tăng vọt.
Khảo sát cho thấy, từ cuối năm 2020 đến nay, giá BĐS tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang có xu hướng tăng nhanh, tình hình giao dịch, mua - bán cũng sôi động trở lại.
Đặc biệt, BĐS tại những vị trí giáp ranh phía Tp.HCM đang có lợi thế tăng giá cao hơn, như khu vực sát phà Cát Lái, khu vực nằm trên tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây, hoặc tại những khu vực đang có những công trình giao thông kết nối như nút giao thông 319 (Trần Phú) với cao tốc, Vành Đai 3 Tp.HCM,…
Điển hình, giá đất mặt tiền đường Trần Phú, Lý Thái Tổ (đường 319 nối dài có điểm đầu tại ngã ba Bến Cam) đang được giao dịch với mức từ 130 - 160 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đầu năm 2020, giá đất khu vực này chỉ khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, tức chỉ trong vòng hơn 1 năm đã tăng giá hơn 2 lần.
Thời gian gần đây, tình hình giao dịch, mua - bán BĐS Nhơn Trạch sôi động trở lại. Ảnh: Hạ Vy
Một số dự án ở Nhơn Trạch cũng đang được rao bán với mức giá khá cao. Dự án Long Tân City, ngay mặt tiền đường Nguyễn Ái Quốc được bán với giá 24 triệu đồng/m2. Tương tự, khu dân cư Tiến Lộc Garden cũng đang có giá 25 - 27 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, quanh khu tái định cư Phước Thiền, giá đất khu vực này đã lên ngưỡng 30 - 35 triệu đồng/m2, trong khi vào tháng 10/2020, giá đất dự án này chỉ vào khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 20 - 25%.
Ghi nhận cho thất, hiện dự án sơ cấp duy nhất có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại Nhơn Trạch ở thời điểm này là là Long Hội Central Point. Mức giá chào bán dự kiến từ 19 triệu đồng/m2 được đánh giá là thấp hơn nhiều so với các dự án trong khu vực.
Dự án này sở hữu 3 mặt tiền tiếp giáp giao thông hiện hữu (DT769, đường 35m, đường khu dân cư hiện hữu), đặc biệt tới đây khi nút giao thông 319 với cao tốc được thông xe (theo dự kiến của tỉnh Đồng Nai là trong quý 2/2021), sẽ có lợi thế rất lớn.
Theo phân tích của giới đầu tư, với giá đất hiện tại ở Nhơn Trạch, giá đất đền bù của dân ở vị trí tương đối đẹp khoảng 6 triệu đồng/m2. Sau khi chuyển đổi mục đích, đóng tiền sử dụng đất chi phí này sẽ đội thêm khoảng 4 triệu đồng/m2 nữa.
Đặc biệt, với dự án, chủ đầu tư phải dành đất để làm đường, công viên, cây xanh… nên tối đa đất bán ra chỉ còn 50%. Như vậy, giá vốn của chủ đầu tư bỏ ra đã lên tới trên 20 triệu đồng/m2, chưa kể chi phí lãi vay, hạ tầng, pháp lý, bán hàng… Như vậy, giá bán đất ở các dự án sau này chắc chắn phải cao hơn khoảng 30% so với con số 20 triệu đồng/m2.
Tại các phòng công chứng, dường như lúc nào cũng chứng kiến cảnh đông nghịt người. Ảnh: Hạ Vy
Theo đại diện một doanh nghiệp BĐS, việc Đồng Nai điều chỉnh khung giá đất, điều chỉnh theo mức độ tăng giá của thị trường là hợp lý. Khi điều chỉnh khung giá đất tăng lên, kéo theo mặt bằng chung về giá đất cũng tăng lên.
Chưa kể, việc tăng giá đất còn làm tăng giá đầu vào như giá mua đất, giải toả, đền bù… và thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, từ đó làm cho giá thành đầu vào của chủ đầu tư tăng lên. Do vậy, việc BĐS tăng theo mặt bằng điều chỉnh giá đất là phù hợp với thị trường.
Hạ tầng tạo sức bật choNhơn Trạch
Thực tế, Nhơn Trạch đang là nơi hội tụ nhiều công trình giao thông trọng điểm phía Nam. Điển hình như sân bay quốc tế Long Thành đang được triển khai và đẩy mạnh xây dựng, việc lưu thông di chuyển từ Tp.HCM tới sân bay chắc chắn sẽ phải di chuyển chủ yếu qua Nhơn Trạch.
Hay các tuyến đường kết nối tuyến cao tốc Bến Lức - Tp.HCM - Long Thành; đường Vành Đai 3; cầu Cát Lái… cũng đều đi qua Nhơn Trạch.
Bên cạnh đó, tuyến đường 319 sắp thông xe có thể kết nối thẳng vào khu công nghiệp Nhơn Trạch, khi đó khoảng cách di chuyển, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn lại.
Tuyến đường này còn giải quyết được bài toán lưu thông trước mắt từ Tp.HCM về Nhơn Trạch, mà không không cần phải đợi phà, không cần phải đợi cầu Cát Lái. Điều này làm động lực cho việc tăng giá đất các khu vực xung quanh khu công nghiệp Nhơn Trạch. Đây được xem là xu hướng tác động trực tiếp đến giá đất của Nhơn Trạch.
Bên cạnh đó, việc đấu nối đường Trần Phú vào cao tốc Tp.HCM - Long Thành; mở rộng, hoàn chỉnh đường Tôn Đức Thắng 25B trong năm 2021; hoàn chỉnh đường Nguyễn Ái Quốc; mở rộng đường Nguyễn Hữu Cảnh… đang từng bước hoàn thiện hạ tầng Nhơn Trạch vốn đã được quy hoạch đồng bộ.
Tuyến đường 319 sắp thông xe có thể kết nối thẳng vào khu công nghiệp Nhơn Trạch, khi đó khoảng cách di chuyển từ Tp.HCM đến Nhơn Trạch sẽ được rút ngắn lại, thúc đẩy cho thị trường BĐS khu vực này phát triển
"Việc tăng giá đất cho thấy thị trường Nhơn Trạch đã bắt đầu được quan tâm trở lại, nhờ cú huých về hạ tầng tạo tính kết nối cực tốt giữa Nhơn Trạch và Tp.HCM.
Đặc biệt, những thông tin về quy hoạch, về định hướng không gian phát triển vùng, mức độ gia tăng đô thị hóa, tiềm năng phát triển, gia tăng dân số cơ học… cũng giúp BĐS Nhơn Trạch tăng giá mạnh mẽ", đại diện một doanh nghiệp BĐS nhấn mạnh.
Cũng theo các chuyên gia, dân số Nhơn Trạch đang còn ít, nhưng với sự kết nối giao thông ngày càng thuận tiện, dự đoán 5 năm tới, lượng người về đây ở sẽ tăng lên rất nhiều. Với xu hướng dịch chuyển qua Nhơn Trạch để sinh sống, giá trị thực của BĐS khu vực này sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong thời gian tới.
Tuy vậy, các chuyên gia trong ngành cho hay, tăng tốc kết nối hạ tầng giữa các khu vực là điều cần thiết để thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội liên vùng.
Tiến sĩ Trần Du Lịch, nguyên phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM, khẳng định việc kết nối giao thông liên vùng giữa Tp.HCM với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là mấu chốt cho sự phát triển tăng tốc của vùng.
Mặc dù đã có quy hoạch phát triển giao thông liên vùng như các tuyến Vành đai 3, 4, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu…nhưng cả chục năm qua vẫn nằm trên giấy. Điều này đang tạo nên sự tắc nghẽn, trở lực cho sự phát triển của liên vùng.
"Đến năm 2025, khi sân bay Long Thành đưa vào khai thác, nếu không có những tuyến kết nối mới giữa Tp.HCM với các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, thì sẽ tạo thêm một điểm tắc mới", ông Lịch khẳng định.
Đứng ở góc độ của một chuyên gia về quy hoạch, Tiến sĩ khoa học - Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, cho rằng cần có kế hoạch bài bản của nhiều ngành và chạy song hành với nhau. Tức là không chỉ xây sân bay Long Thành mà cần quan tâm xây dựng hệ thống giao thông kết nối. Nếu không, xây xong sân bay mà không có kết nối thì không phát huy tác dụng tối đa.
Bởi theo ông Sơn, với quy mô một sân bay tầm 100 triệu hành khách mỗi năm, cần ít nhất 100 nghìn nhân viên làm việc. Như vậy cần có một đô thị từ 500 nghìn dân trở lên để họ sinh sống.
"Tôi kỳ vọng là Chính phủ sẽ có những kế hoạch vốn để chuẩn bị cho những dự án đi song hành cùng sân bay Long Thành để xứng đáng là một sân bay trung chuyển tầm quốc tế, phục vụ cho vùng đô thị Tp.HCM", ông Sơn nói.