Đánh thuế bất động sản thứ hai: Việc khó, có làm?

Tại Kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác quy hoạch bảo đảm chất lượng, thực sự là công cụ định hướng của Nhà nước phục vụ hiệu quả các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

"Khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18 để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước; đồng thời, nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư", Uỷ ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu.

Cũng theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các chính sách về đất đai phải phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực; phòng tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư khác phải liên doanh, hợp tác với các tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, hoặc phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng lại đất từ các tổ chức, cá nhân này.

Việc khó…

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại các quốc gia công nghiệp phát triển đều sử dụng công cụ duy nhất là thuế bất động sản để điều chỉnh thị trường, không có giải pháp nào khác. Đánh thuế nặng vào những trường hợp đầu cơ nhà đất và miễn giảm thuế cho người có nhà đất đủ dùng.

Tại Việt Nam, theo GS. Đặng Hùng Võ, Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 đã nhấn mạnh nhiệm vụ ban hành sắc thuế bất động sản với nội dung cụ thể hơn, chủ yếu bao gồm: Rà soát và xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam và tạo lộ trình hợp lý; đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang; ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng và người dân tại các địa phương thực hiện nhiệm vụ an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ rừng tự nhiên.

Tuy nhiên, theo GS. Võ, hiện nay, khó khăn lớn nhất trong việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai là dữ liệu về tài sản là bất động sản chưa đầy đủ, minh bạch, dẫn đến việc khó xác định được chính xác đối tượng chịu thuế.

Dẫn ví dụ về trường hợp đề xuất đánh thuế với cá nhân, tổ chức sở hữu các biệt thự bỏ hoang trên địa bàn Hà Nội hiện nay, GS. Võ cho rằng còn rất nhiều câu hỏi phải trả lời như nếu đánh thuế thì cần tiêu chí thế nào gọi là biệt thự bỏ hoang? Chủ của những căn biệt thự có thể lách luật bằng cách thuê một người khác, thậm chí đăng kí tạm trú cho họ ở đấy để căn biệt thự này không bỏ hoang. Vậy chỉ đi theo chính sách đi vào biệt thự bỏ hoang thì liệu chúng ta có làm được hay không?

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng hiện nay thực trạng các “nút thắt” trong pháp luật về đất đai vẫn còn những vấn đề đang chờ để tháo gỡ như việc kê khai tài sản, quản lý thu nhập ở Việt Nam hiện vẫn chưa thực sự tốt. Việt Nam vẫn chủ yếu giao dịch bằng tiền mặt do đó người ta hoàn toàn có thể lách được luật thông qua người đứng hộ tên bất động sản để né thuế sở hữu nhiều bất động sản.

Có làm?

Nhận định về những thách thức trong việc xây dựng và áp dụng quy định về đánh thuế tài sản nói chung và thuế đối với bất động sản nói riêng, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cốt lõi của vấn đề là dẹp bỏ tư duy về bảo vệ quyền riêng tư về tài sản, thay bằng tư duy minh bạch tài sản, bắt buộc giải trình nguồn gốc tài sản, cách duy nhất để loại bỏ tham nhũng. Quãng đường khó khăn còn dài và cần tới quyết tâm lớn của Đảng, Nhà nước và cả dân tộc.

Cũng theo GS. Võ, việc ban hành sắc thuế bất động sản không có nghĩa là tăng thuế mà là xác định mức thuế cao với giới đầu cơ và mức thuế thấp với đa số người lao động có nhà đất đủ dùng.

“Để thực hiện được quy định về đánh thuế tài sản, nhất là thuế bất động sản cần kết hợp với việc hoàn thiện Luật phòng chống tham nhũng, Bộ luật Dân sự và nhiều luật khác có liên quan”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Thực tế cho thấy, hiện các cơ quan chức năng đang đẩy mạnh việc xây dựng cơ chế pháp lý cho việc đánh thuế tài sản nói chung cũng như thuế đối với bất động sản thứ hai trở lên.

Tháng 8/2023, Bộ Tài chính đã trả lời kiến nghị của cử tri TP Hồ Chí Minh liên quan đến đề nghị đánh thuế đối với các tập thể, cá nhân có quyền sử dụng từ bất động sản thứ hai và đánh thuế cao đối với những bất động sản bỏ trống.

Theo Bộ Tài chính, hiện nay, hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản về cơ bản đã bao quát khá đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả ba giai đoạn: Xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; Sử dụng, khai thác bất động sản; Chuyển nhượng bất động sản.

Theo Bộ này, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành đã có quy định thu thuế lũy tiến đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất (cộng dồn diện tích để tính thuế theo biểu lũy tiến là 0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức; 0,15% đối với diện tích vượt quá 3 lần hạn mức); áp dụng mức thuế suất 0,15% đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định.

Bộ Tài chính cho biết trong báo cáo Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan đến triển khai thực hiện Kết luận số 19-KL/TW của Bộ Chính trị và Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV có báo cáo về kết quả nghiên cứu, rà soát Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và đề xuất xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản. Dự kiến đề nghị bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030.