Mới đây Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến dự thảo lần 2 Luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó, nội dung được quan tâm nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là Bộ xây dựng tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trước đó khi dự thảo lần 1 được đưa ra, vấn đề này đã có rất nhiều luồng ý kiến tranh luận.
Chung cư nào sẽ có thời hạn sở hữu?
Dưới góc độ là người sở hữu chung cư, nhiều người lo lắng liệu tài sản của mình sẽ ra sao nếu phương án thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi được thông qua. Tâm lý chung của nhiều người đều mong muốn sở hữu tài sản bất động sản lâu dài và có thể để lại cho con cháu.
“Chúng ta đều biết truyền thống cũng như suy nghĩ của người Việt đều muốn an cư. An cư được hiểu ở đây là sở hữu ổn định lâu dài, suốt đời, thậm chí hết đời mình còn qua đời con đời cháu làm sao để chỗ ở đấy luôn luôn là của mình. Đấy là suy nghĩ của người dân nên khi đề xuất dự thảo này Bộ xây dựng đã nghiên cứu làm sao để tránh sự xáo trộn trong quy định khi mà áp dụng nếu được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Quy định là như vậy nhưng áp dụng tại thời điểm nào, áp dụng đối với chung cư nào, bảo đảm hài hòa giữa cái cũ và cái mới”, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ xây dựng trả lời thắc mắc của một cư dân sở hữu nhà chung cư tại chương trình Landshow mới đây.
Ông Khởi cho biết trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi Bộ xây dựng đề xuất quy định áp dụng đối với nhà chung cư nhưng không áp dụng đối với các trường hợp hiện hành, người dân đang sử dụng, đang xây dựng. Thậm chí là trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành nếu được cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội) thông qua thì cũng không áp dụng quy định thời hạn sử dụng. Những chung cư này vẫn được sử dụng lâu dài áp dụng theo các quy định pháp luật hiện hành.
“Dự thảo cũng đề xuất trước ngày Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành, các trường hợp cấp giấy phép xây dựng, các trường hợp đã đầu tư xây dựng, đã sử dụng không áp dụng thời hạn sử dụng mà vẫn áp dụng như hiện hành. Còn sau khi Luật nhà ở có hiệu lực mà cấp phép xây dựng thì các nhà chung cư đấy sẽ áp dụng thời hạn theo quy định mới”, Phó Cục trưởng Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ xây dựng
Giải thích cho điều này, ông Khởi cho rằng từ trước đến nay chúng ta không xác định rõ nhà chung cư mua là cấp mấy, có thời gian sử dụng bao lâu. Thứ nữa là chúng ta cũng không xác định trong hợp đồng mua bán chung cư có thời hạn, đều ngầm hiểu mua là ổn định lâu dài.
“Do đó khi quy định áp dụng sau này để chủ đầu tư, bà con tính toán làm sao cho việc mua nhà chung cư phù hợp. Chị đang ở cứ yên tâm ở, không có vấn đề gì cả”, ông Khởi trả lời thắc mắc của người dân.
Hết hạn sử dụng, người sở hữu chung cư có “trắng tay”?
“Chúng ta đều biết kể cả hiện nay chúng ta quy định vô thời hạn thì theo yêu cầu của pháp luật xây dựng thì đến một thời điểm sau khi sử dụng, chất lượng nhà chung cư không còn nữa thì chúng ta phải đập phá. Và khi đập phá vòng đời chung cư không còn nữa và lúc đấy quyền sở hữu cũng phải chấm dứt.
Theo quy định của Pháp luật, khi tài sản bị tiêu huỷ (đối tượng của quyền sở hữu không còn nữa ) thì chắc chắn không còn quyền sở hữu đối với nhà đấy nữa. Thế nhưng vì chúng ta đang quan niệm nhà chung cư vô thời hạn nên kể cả tài sản không còn vẫn còn sở hữu.
Như vậy về mặt khoa học và thực tiễn đang có vấn đề vì đối tượng sở hữu đã không còn nữa. Do đó khi đề xuất quy định sở hữu có thời hạn chúng tôi cũng đã tính toán hết. Tức là không phải là khi hết thời hạn người chủ sở hữu đang sở hữu mất các quyền của mình mà vẫn phải bảo đảm làm sao có quyền người dân 40-50 năm thậm chí 60-70 năm.
Khi hết hạn sở hữu thì chúng ta vẫn còn quyền được tái định cư và quyền sử dụng lại mảnh đất của mình. Ở đây nhà chung cư là đất sử dụng chung. Trong trường hợp Nhà nước vẫn tiếp tục quy hoạch xây dựng nhà chung cư thì chúng ta được tiếp tục sử dụng. Cho nên quyền thừa kế mọi người quan tâm vẫn được giữ lại chứ không mất đi đâu cả.
Chúng ta vẫn được quyền chỉ khi nào Nhà nước quy hoạch vị trí đó sẽ chuyển sang làm các công trình khác ví dụ như công trình công cộng, an ninh quốc phòng thì chúng ta vẫn được tiếp tục tái định cư tại một địa điểm khác chứ không phải chúng ta ra đường không được cái gì cả”, ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh thêm về quyền của người sở hữu chung cư.
Đại diện Bộ xây dựng cho biết việc phá dỡ chung cư khi hết thời hạn sử dụng cũng giống như với một nhà ở riêng lẻ. Khi không còn sử dụng được, chúng ta phải phá đi, bỏ tiền xây cái nhà mới và lại tiếp tục được quyền sở hữu nhà mới này.
Ông Khởi cho biết thêm kể cả như hiện nay quy định không có thời hạn đối với chung cư thì đến lúc đập phá thì chúng ta cũng không còn quyền sở hữu, mà chỉ còn quyền sử dụng mảnh đất đó mà thôi.