Quy trình mua bán nhà đất trong điều kiện bình thường là ký hợp đồng đặt cọc mua tài sản và đôi bên cùng ra công chứng cọc trong thời gian từ 2 tuần đến 8 tuần Tuy nhiên, những nơi sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều vì số lần đặt cọc một nền đất có thể xuất hiện bên thứ ba. Cụ thể, bên B đặt cọc mua đất của bên A, nhưng ngay sau đó bên B tiếp tục bán cho bên C bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Dân môi giới gọi đây là hình thức lướt cọc nhanh kiếm lời.
Thời gian vừa qua, tranh thủ trước cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư săn đất nền dự án “đặt cọc” lướt sóng mang về lợi nhuận khủng chỉ trong thời gian ngắn. “Liều ăn nhiều”, có những nhà đầu tư kiếm ngay tiền tỷ chỉ trong vài tháng lướt cọc. Theo lời chị Minh (Hà Nội), một môi giới BĐS tại Quảng Ninh cho biết thời điểm đầu năm 2019 – khi thị trường BĐS Vân Đồn, Hạ Long sốt nóng, chị vừa môi giới vừa lướt cọc và thu lãi cả tỷ sau gần 2 tháng.
"Thời điểm đó, đất dự án hiếm, giá còn rẻ chỉ khoảng 12 triệu đồng/m2, cứ ra là hết hàng. Có mối quan hệ với chủ đầu tư một dự án ngay giữa trung tâm thị trấn Cái Rồng tôi chỉ cần xuống tiền cọc khoảng 50 triệu/lô để giữ chỗ. Sau đó có khách hàng quan tâm, tôi bán sang tên số tiền chênh từ 50 đến 100 triệu, thậm chí có lô đẹp chênh tới 200 triệu/lô. Lướt 3 lô tôi lãi gần nửa tỷ", chị Minh cho biết.
Cũng như chị Minh, anh Thành một môi giới lâu năm tại Hòa Bình tiết lộ hai năm sốt đất anh cũng kiếm được gần 5 tỷ. Nếu ngày trước làm môi giới nhỏ lẻ thì nay anh mở hẳn sàn giao dịch riêng. Anh Thành cho biết, đất Hòa Bình thời gian vừa qua chủ yếu sốt mạnh ở phân khúc đất thổ cư. Việc đặt cọc chỉ cần xuống tiền 10%, khoảng 50-100 triệu, nhưng tổng số chênh mà anh được hưởng có thể lên tới 200-300 triệu mỗi mảnh đất.
"Đầu năm 2020, khi dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát làn sóng người Hà Nội về Hòa Bình tìm đất tăng cao, chính vì thế tôi vừa môi giới vừa tham gia lướt cọc. Có được nguồn khách lẫn nguồn hàng trong tay, thấy mảnh đất nào tiềm năng, tôi đặt cọc ngay 100 triệu đồng với chủ nhà rồi hẹn 10 ngày sau thanh toán phần còn lại. Trong khoảng thời gian đó, tôi vừa đi tìm khách vừa nhờ thêm các môi giới khác dẫn khách để bán chênh. Có những lô đất ở xen lẫn đất vườn 1.000m2, giá ban đầu khoảng 1,7 tỷ, tôi cọc 100 triệu đồng, có khách tôi chốt bán hơn 2 tỷ lời 300 triệu ngay khi mới lướt cọc".
Thực tế, trong những cơn sốt đất nền xảy ra khắp các tỉnh, thành trên cả nước vài năm trở lại đây, nhiều môi giới chỉ sau một đêm đã nắm trong tay hàng trăm triệu, thậm chí nửa tỷ đồng nhờ mạo hiểm lướt cọc. Cò nhà đất thường coi đây là dịp kiếm lời "mười năm có một". Tuy nhiên, vẫn có không ít môi giới bị mắc kẹt và lúc đó đủ chiêu bẻ cọc được môi giới mang ra để làm quân bài thoát thân.
Những lý do cò đất phá cọc có thể là bịa ra việc hàng xóm lấn chiếm, tranh chấp hoặc đất tìm ra một lỗi trong hợp đồng, trong biên bản nhận cọc để nói rằng biên bản đó vô hiệu. Tất cả nhằm gây hoang mang cho người mua nhà/đất để buộc người mua phải chấp nhận rút cọc về nhằm bán cho người khác với giá cao hơn, hoặc chủ nhà trả lại tiền khi môi giới không lướt được cọc.
Chị Lan (Ba Vì) cho biết, chị có lô đất vườn 800m2 ở Tản Lĩnh chốt bán cho anh Q giá 1,5 tỷ đồng, cọc 100 triệu, vào hợp đồng công chứng sau 10 ngày. Tuy nhiên đến ngày thứ 8 chị bỗng thấy xung quanh lô đất của mình dán đầy tờ rơi "Đất đang tranh chấp, không mua bán". Sau đó, vị khách chốt mua đất bỗng xuất hiện đòi trả cọc và tố chị tội lừa đảo vì bán đất đang có tranh chấp. Hai bên giằng co suốt hai ngày vẫn không giải quyết xong. Cuối cùng, chị Lan đành trả lại cọc cho khách để tránh mất thời gian.
"Một thời gian sau đó, tôi mới phát hiện ra vị khách mua đất của là một môi giới nhà đất chuyên nghiệp, người này định lướt cọc ngay trên mảnh đất của tôi nhưng khi không tìm được khách thì làm trò để bẻ cọc để rút tiền về", chị Lan cho biết.
Khác hoàn toàn với trường hợp của chị Lan, anh Toàn đã cọc 200 triệu mua mảnh đất 500m2 ở Mê Linh, trong đó 350m2 trong sổ và 150m2 đất lưu không. Trong lúc chờ làm thủ tục sang tên anh Toàn được môi giới báo lại mảnh đất ấy đang có tranh chấp, có người dân địa phương vào nhảy dù canh tác phần đất lưu không. Môi giới khuyên anh nên rút cọc lại chờ mảnh khác đẹp hơn vào tiền để tránh rủi ro. Dù biết giá mảnh đất đang lên nhưng sợ tranh chấp phức tạp sau này nên anh Toàn chấp nhận rút cọc về. Tuy nhiên thực chất đây chỉ là chiêu của môi giới khi họ tìm được khách khác trả giá cao hơn và họ sẵn sàng liên kết với chủ nhà bịa chuyện để đuổi khách cũ bán cho khách mới.
Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc bẻ cọc cũng thuận buồm xuôi gió. Có những trường hợp môi giới lướt đến 3-4 cọc, mỗi cọc 50 triệu đồng. Họ chấp nhận mạo hiểm để lướt cọc, thậm chí xác định có thể mất cọc, nhưng chỉ cần 1 lô tìm được khách thì tiền chênh cũng lên đến 200 triệu đồng, gấp 4 lần tiền cọc ban đầu. Và chỉ cần 3/5 lô lướt cọc bán được là môi giới cũng đã thu về được số tiền lãi gấp 2-3 lần số vốn cọc ban đầu.