Dự thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng dựa trên quan điểm bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18- NQ/TW và các nghị quyết, kết luận khác có liên quan để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng tạo lập cơ sở pháp lý cho quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất tài nguyên, nguồn lực đất đai. Đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh. Giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh…
Về cơ bản, bố cục của dự thảo Luật được sắp xếp như Luật Đất đai hiện hành, tăng thêm 02 chương (bổ sung thêm 01 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 02 chương). Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều.
Sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường đăng tải để lấy ý kiến, 2 vấn đề lớn được người dân quan tâm: Thứ nhất là việc bỏ khung giá đất, sẽ dẫn tới giá thị trường như thế nào? Thứ hai, chính sách hỗ trợ cho người dân khi nằm trong khu vực bị thu hồi đất, để thực hiện các dự án?
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà tham dự chương trình Lanshow số18 với chủ đề "Đối thoại về sửa đổi Luật Đất đai
Xóa bỏ cơ chế 2 giá đất
Liên quan đến bỏ khung giá đất được dư luận đặc biệt quan tâm, đối thoại trong chương trình Landshow của VTV Money, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nhấn mạnh định giá đất là vấn đề hết sức khó khăn.
Hiện nay chúng ta đang sử dụng 2 loại giá đất: Khung giá do Chính phủ ban hành và bảng giá của địa phương. Tuy nhiên khung giá đất rất khó có thể xác định được giá sát với thị trường bởi khung giá xác định giá tối đa, tối thiểu theo vùng (vùng đồng bằng – miền núi; đô thị loại 1, 2, 3, 4…).
"Khung giá đất hiện nay khó có thể theo được sự biến đổi rất nhanh của giá đất thị trường", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Do đó trong dự thảo luật sẽ bỏ khung giá đất, thay vào đó là xây dựng bảng giá đất xác định hàng năm.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá thị trường hơn. Qua đó, giúp giải quyết bất cập sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường.
Nói rõ hơn về vấn đề này, theo ông Hà, mặc dù chúng ta đang áp dụng 4 phương pháp xác định giá đất tiên tiến mà các nước đang sử dụng nhưng trên thực tế thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp không chính xác, phụ thuộc vào việc lựa chọn quy chiếu, ý kiến mang tính chất chủ quan của người định giá… dẫn đến giá đất khi định giá bị sai lệch.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, khung giá đất hiện nay khó có thể theo được sự biến đổi rất nhanh của giá đất thị trường
Cách để giải quyết tồn tại nói trên, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết thu thập được dữ liệu giá đất phải đảm bảo sự chính xác. Và để làm được điều này thì khi nhà nước giao đất – có thể xem là thị trường sơ cấp phải tiến hành thông qua đấu giá, đầu thầu. Tiếp theo đến thị trường thứ cấp thì mọi giao dịch đất đai của doanh nghiệp phải công khai và chính xác.
Với người dân có thể giao dịch qua sàn, hoặc thông qua trao đổi qua hợp đồng và đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Từ văn phòng sẽ kết nối với hệ thống dữ liệu, qua đó sẽ có cơ sở dữ liệu về giá đất.
Bên cạnh đó sẽ áp dụng các chính sách khác như: Không lấy giá đất trong hợp đồng để tính thuế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau này khi có bảng giá đất theo thị trường được ban hành hàng năm thì sẽ căn cứ vào bảng giá đất của năm trước để tính toán trách nhiệm về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
"Khi đã hình thành về cơ sở dữ liệu về giá đất dày dặn sẽ giúp xây dựng bảng giá đất sát với thị trường", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Hình thành về cơ sở dữ liệu về giá đất dày dặn sẽ giúp xây dựng bảng giá đất sát với thị trường
Bộ trưởng Trần Hồng Hà
Nói thêm về đề xuất tính thuế mua bán đất theo giá thị trường mà không căn cứ giá trên hợp đồng được dư luận quan tâm, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết việc kê khai trên hợp đồng là một trong những căn cứ để thu thuế cho nên người bán và người mua thường có tâm lý đưa giá đất về mức thấp nhất.
Do đó, trong dự thảo luật này lần này sẽ không căn cứ vào mức giá trong hợp đồng, thay vào đó là sẽ dựa vào bảng giá đất theo giá thị trường để tính thuế. Ngoài ra cũng sẽ chế định đây là trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất phải công bố đăng ký công khai, minh bạch và chính xác. Người nào khai giá đất không chính xác sẽ vi phạm pháp luật.
Bỏ khung, giá nhà đất có tăng giá?
Trước lo ngại việc bỏ khung giá đất, thay vào đó là thiết lập bảng giá đất hàng năm có thể làm tăng giá nhà đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết việc xác định được đúng giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân có lợi khi thu hồi đất, đền bù. Ngoài ra, bản thân nhà nước cũng có lợi khi thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính từ người dân.
Khi xác định được đúng giá đất theo giá thị trường, nhà nước có thể điều tiết được địa tô chênh lệch do người sử dụng đất không đầu tư mà tăng lên, ví dụ như biết được giá trước khi quy hoạch, trước và sau khi chuyển đổi mục đích, sau khi đầu tư hạ tầng…
Theo ông Hà, việc này sẽ giúp điều tiết được giá trị địa tô tăng lên, cái gì là do nhà nước, cái gì do doanh nghiệp? Khi điều tiết sẽ phân bổ lợi ích cho người sử dụng đất, người tạo ra quỹ đất. Đồng thời nhà nước với nguồn thu tăng lên sẽ điều tiết lại cho xã hội và người dân.
"Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân, phải đảm bảo lợi ích một người hài hòa với mọi người và mọi người cũng sẽ hài hòa với một người", ông Hà nhấn mạnh.
Bên cạnh đó theo ông Hà, trong thực tế các dự án bất động sản hiện nay, giá đất tăng lên rất nhiều lần so với giá đất tại thời điểm giao đất bởi trong có rất nhiều chi phí: Đầu tư hạ tầng, chi phí tạo ra giá trị mới, thương hiệu mới…
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, bỏ khung giá đất không ảnh hưởng đến đa số người dân
Theo ông Hà, giá đất sẽ tăng hơn so với thời kỳ áp dụng khung giá đất nhưng không ảnh hưởng lớn đến giá đất liên quan đến các nhà đầu tư hiện nay. Bên cạnh đó chúng ta có chính sách khu vực nhà ở xã hội, sinh viên, người lao động thì nhà nước không thu tiền nên việc bỏ khung giá đất và áp dụng theo bảng giá đất hàng năm không ảnh hưởng đến bảng giá đất theo thị trường.
"Như với nhà ở xã hội, nhà nước đã lo vấn đề quy hoạch, hạ tầng, giao đất không thu tiền, cho thuê đất không thu tiền nên việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng đến đa số người dân", Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.
Khi thu hồi đất phải làm rõ cuộc sống tốt hơn là tốt như thế nào?
Vấn đề tiếp theo trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được dư luận đặc biệt quan tâm là việc đảm quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất.
Giải đáp vấn đề này, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, hiện trong luật chế định chủ yếu nhà nước giao đất thông qua việc đấu giá và đấu thầu để tạo ra giá đất đai thị trường để tạo ra nguồn lực phát triển kinh tế xã hội. Và nhà nước xác định rõ trường hợp nào giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào thông qua đấu giá đấu thầu.
"Nói một cách chính xác theo quy định của pháp luật, chỉ có nhà nước mới có quyền thu hồi. Các doanh nghiệp chỉ là thoả thuận chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyết định thu hồi của nhà nước", ông Hà thông tin.
Trong Luật Đất đai (sửa đổi), ông Hà cho biết sẽ quy định rõ điều kiện tiêu chí loại dự án nào thì nhà nước sẽ thu hồi.
Quan trọng tiếp theo là nhà nước sẽ điều tiết các giá trị tăng lên. Ví dụ một dự án để làm hạ tầng có thể không tạo ra địa tô chênh lệch song nhà nước sẽ tính toán để quy hoạch theo hướng tuyến phát triển giao thông, hạ tầng để tạo ra những quỹ đất phát triển đô thị, thương mại… để tiến hành đấu giá quỹ đất này, qua đó tạo ra giá trị địa tô chênh lệch. Từ đó lấy nguồn lực đầu tư cho hạ tầng và để hỗ trợ người dân.
Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh phải đảm bảo người dân được thừa hưởng và phân phối công bằng những nguồn lực của đất nước, trong đó có nguồn lực của đất đai
Cũng theo ông Hà, bên cạnh việc thu hẹp việc thu hồi đất không qua đấu thầu, đấu giá thì nhà nước cũng xác định khi chuyển dịch đất đai từ người dân sang nhà nước thì phải đảm bảo như trong Nghị quyết 18 đã nhấn mạnh là sau khi bị thu hồi người dân sẽ có điều kiện sống tốt hơn, và phải cụ thể hoá như thế nào là cuộc sống hơn.
Điều này được thực hiện thông qua việc trao đổi, thống nhất với người dân về phương án chuyển dịch ngay từ khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch. Ví dụ phải tính đến khu vực này sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất thì phải tính địa điểm khác làm nơi tái định cư, sinh kế cho người dân từ lúc làm quy hoạch.
Việc đền bù, hỗ trợ tái định cư phải được đa số người dân thống nhất thì mới thực hiện việc thu hồi đất của người dân.
"Phải đảm bảo người dân được thừa hưởng và phân phối công bằng những nguồn lực của đất nước, trong đó có nguồn lực của đất đai. Trong từng bước thực hiện các dự án thì phải có trách nhiệm tính toán đánh giá các tác động và xác định chính sách an sinh, công ăn việc làm…", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Phải tính toán việc chuyển mục đích sử dụng đất với những giá trị gia tăng được phân bổ một cách hài hoà giữa người dân có đất với nhà nước và doanh nghiệp
Bộ trưởng Trần Hồng Hà
Đáng chú trong dự thảo luật lần này, ông Hà cho biết với các quy hoạch để phát triển đô thị mới hay chỉnh trang đô thị, sẽ nghiên cứu việc cho người dân có quyền sử dụng đất của mình để chỉnh trang đô thị cũng như được quyền lựa chọn phương án tái định cư tại chỗ trong đô thị. Phương án đền bù sẽ nghiên cứu tìm ra giá trị tương đương để có thể từ đất sản xuất chuyển sang đất dịch vụ hoặc đất ở.
"Chúng ta phải tính toán việc chuyển mục đích sử dụng đất với những giá trị gia tăng được phân bổ một cách hài hoà giữa người dân có đất với nhà nước và doanh nghiệp", ông Hà cho biết.
Ngăn tình trạng "bỏ cọc chạy lấy người"
Liên quan giải pháp ngăn chặn việc các doanh nghiệp tham gia đấu giá đất, bỏ giá cao, rồi bỏ cọc, điển hình như vụ Thủ Thiêm, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, sự việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm là một trong những trường hợp cho thấy các quy định của pháp luật còn có những khoảng trống, chưa chặt chẽ, dễ bị lợi dụng. Tại đây không chỉ là vấn đề liên quan đến đấu giá đất, bỏ giá cao rồi bỏ cọc mà còn những trường hợp liên kết các tổ chức đấu thầu, nhà quản lý, "quân xanh, quân đỏ" để dìm giá… Trên thực tế có rất nhiều bức xúc và phức tạp.
Để khắc phục tình trạng này, theo ông Hà, khi đấu giá cần xác định giá khởi điểm thị trường độc lập. Ngoài ra, cần đảm bảo việc tham giá đấu giá một cách nghiêm túc, tránh bị lợi dụng, ví dụ như sau khi người trúng đấu giá phải có trách nhiệm nộp tiền ngay, không để thời gian kéo dài như hiện nay. Tiếp theo là quy định cụ thể người tham giá đấu giá đất như: năng lực thực hiện, chấp hành pháp luật…
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, sự việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm là một trong những trường hợp cho thấy các quy định của pháp luật còn có những khoảng trống, chưa chặt chẽ, dễ bị lợi dụng
Về trình tự, thủ tục đấu giá thì cơ quan quản lý nhà nước là Bộ Tư pháp cần sửa Luật Đấu giá theo hướng là trình tự, thủ tục, phương pháp đấu giá đất đai phải khác đấu giá những tài sản khác. Ngoài ra cần áp dụng những công nghệ số để đấu giá mà không phải gặp gỡ giữa người tham gia đấu giá với các cơ quan tổ chức đấu giá…
"Bộ Tư pháp cần nghiên cứu để việc đấu giá đất đai phải đảm bảo chặt chẽ hơn, và cùng với Luật Đất đai tạo ra một nguồn lực đồng bộ, cơ sở cho việc đấu giá một cách công khai, minh bạch, công bằng…", Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết.